買房公設比越低越好?

發佈日期:2022/06/24  【記者林清坤/綜合報導】
多數民眾一輩子買到最高價格的物件就是房子,動輒千萬的房子若面積被過份灌水、坪數虛化,等同於花了大錢卻沒買到實用的價值,而現今公設比超過30%的大樓已相當普及,有些甚至超過40%,究竟公設比應該要占比多少才合理?是購屋族經常遇到的問題之一。

房產社團《賣厝阿明 知識+》近期發文針對公設比做出了說明,民眾在選擇不動產物件上,都會挑所謂的「低公設」或是舊公寓,實打實買真正可以用得到的房子,而不是花錢買公設,到底「公設比」是在講什麼東西?買房子公設比越低才算好嗎?

阿明指出,『公設比』屬於不動產業界常用的用語,是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算,在房屋所有權狀面積中,不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。公設比的計算,是指公共設施面積/建物總坪數面積×100%,建物總坪數面積為主建物+附屬建物+共有部分,舉例來說,公設8坪、權狀坪數面積40坪,公設比20%,計算方式:8÷40×100%=20%,室內實際使用面積大約會落在32坪。 

公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物,但事實真的是如此嗎?其實有時候低公設比的物件,並不全然是實際使用面積多。舉例來說,像2011年以前申請的建照,雨遮部分是可以登記成附屬建物,但實際上你使用面積根本沒增加。公設比變高有一部分是因為民國94年建築技術法規修法,8樓以上的建築物要配有2支逃生梯,再加上雨遮部分不計坪不計價,導致公設比變高。 

此外,影響公設比還有另一個原因『基地大小及戶數多寡』。基地越大,建商可以規劃的建坪相對來得多,戶數一增加平均分攤後,公設比也跟著降低。以現在房產市場來看,有兩種條件的物件公設比較低,屋齡越高的物件:規劃的公設較少,除了大廳及電梯走道外沒有另外的公共空間;戶數多:平均分攤公設面積,每戶分到的公設面積變少。

公設比合理範圍,根據市場上有的房屋類型,實際還是要依照每個建案的規劃為主,透天產品、5樓以下無電梯舊式公寓0%-5%;集合式公寓及社區型透天產品 10%-15%;10樓以下有電梯的住宅型華廈18%-22%;11樓以上有電梯的住宅大樓22%-28%;商辦大樓30%-40%;新型態住宅大樓(附設多元休閒設施)35%以上。 

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,公設比最主要的是法規上,8樓以上新請照的大樓推案應設置至少2座的直通安全樓梯達避難層或地面,且11樓以上須有排煙室,而像設立緊急升降梯,升降梯前要有約10平方公尺,也就是約3坪的空間當作排煙室,才會讓公設比有所謂30%起跳的說法。  

陳炳辰也建議,若非大坪數但公設比接近40%的物件,就要衡量一下屋內設計能否充分利用空間,更須留意要是套房或小宅,即便經過設計,居住舒適度仍會大打折扣。因此要是公設並非單純在於建築法規的安全性,而是出於其他建商規劃,民眾都還是以自身需求為買房依歸,免於不切實際的公設規劃。


圖   專家表示,買房並不是公設越低越好,低公設比的小建案很容易出現樓梯、電梯、門廳等空間狹小的問題。圖/photoAC



資料來源:好房網News