後蔡英文時代住宅政策 李同榮:三大肯定丶四項檢討丶五大建言

文 / 吉家網

520蔡英文總統正式開展連任之路,後蔡英文時代,產經政策主軸方向強調將建立在6大核心戰略產業,包括資訊及數位產業發展、5G的數位轉型及資安產業、生物及醫療科技產業、軍民整合的國防及戰略產業、綠電與再生能源產業及確保關鍵物資供應的民生與戰備產業。而有關年青人關注的住宅政策,蔡總統在就職演說上並未多加著墨,這應該可解讀為蔡政府對第二任期的住宅政策將延伸上一任的政策繼續貫徹執行。吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮針對蔡政府過去一任的住宅政策提出三大肯定與四項檢討,並對未來住宅政策方向提出五大建言,包括社會住宅丶都市更新丶租賃專法丶健全稅制丶資訊透明等政策建言。

李同榮指出,蔡政府就任四年來的整體住宅政策獲得一般民眾的三大肯定:

第一,蔡政府的社會住宅政策推動上,比較前朝馬政府是更積極的。

第二,蔡政府的住宅三箭五大政策研擬方向非常正確,都是居住正義的重要政策方綱。

第三,蔡政府在都市更新政策推動上,比較馬政府是更進步的,除了三讀通過陳年已久的都更修正條例,並推動「危老重建」配套方案。


李同榮認為,蔡政府在2016年就任前推出住宅政策三箭,其中包括「社會住宅興建」與「空屋移轉社宅政策」丶「租賃專法修訂與包租代管推動」丶「都市更新條例修訂與危老重建推動」丶「防止炒作、實價登錄2.0資訊透明化」等五大政策方向,最終期待「房地產市場健全正常化」,但事過四年,雖然三箭齊發,五大政策同時推動,可惜方向雖正確丶規劃卻偏頗丶執行很困難,落得任期結束箭箭未中靶心,例如社會住宅的土地取得困境丶空屋移轉政策落空丶租賃專法如同包租代管專法丶實價登錄2.0推動受挫丶丶等等瑕疵。

李同榮針對蔡英文政府第一任期所推動的住宅三箭五大政策,提出他的個人觀察與見解,並指出住宅政策未能考量周延的五大缺失:

(一)社宅12萬戶興建,方向正確丶規劃偏失丶目標遙遠:

蔡英文總統在去年底特別強調,推動社會住宅8年20萬戶的承諾,並在臉書誓言:「用政策體現居住正義的決心,我不會改變!」「小英執政最貼心」「小英說到做到」。然而在檢視其中12萬戶興建目標中,排除前朝既有6707戶以外含興建中及已完工的達成率到目前為止,只約2萬3千戶,總達成率不到12萬戶的20%,實質上已完工只有8064戶,不到目標的7%,而蔡政府硬說第一任只規劃四萬戶,且把前朝既有完工丶規劃中丶興建中,全數加起來,宣稱至2020年可達成第一任目標四萬戶,其實,最殷切期待社會住宅的台北市只完工2211戶,我們質疑第一任把目標只訂四萬戶還須東拼西湊,到第二任2020年才能完成,那第二任全數目標12萬戶的八萬戶要如何達成?

李同榮特別指出社會住宅推動不力的三大主因:

1/缺乏跨部會整合的指揮中心。

2/用地取得困難,中央地方不同調。

3/行政效能低落。

內政部在前年底,蔡政府任期已過半,才抄襲日本機制,成立住都中心,計劃利用非官方的法人機構直接參與社宅興建丶公辦都更丶空屋移轉丶丶等業務,問題是這個隸屬於內政部之下的機構,縱觀其組成董監事百分之九十以上都是技術官僚與學界,董事長仍由內政部次長暫代,理由卻是企業界不容易找到專業經理人才?這機構與內政部的權責關係難分,若權責不分,難防過去腐敗的國宅處又借屍還魂,而不同的是權力更大,管的範圍更廣,可動用的資源更多,可預見又是一個曡床架屋的龐大組織。試問,連內政部都沒辦法協調國防部丶教育部丶法務部丶財政部國產署等跨部會單位,針對社宅用地取得的定位丶地段丶規模丶等要素,做好橫向的整合與拍板決策,而位階在內政部之下的住都中心如何發揮以下對上的整合功能。目前,政府任憑國產署標售大批公有土地與使用權給予建商丶到處巧立名目設立不切實際的文創園區,卻獨獨對社會住宅用地冷處理,最後,到了蔡政府第一任快屆滿,面對選戰及輿論壓力時刻,政府才聲稱已盤點(只是盤點而已,尚未整合)約183處253公頃可供開發8萬戶的社宅用地,這樣的速度,令人質疑內政部的行政效率。

(二)空屋移轉社宅8萬戶政策,執行績效幾乎趨於「0」分:

蔡政府社會住宅承諾的20萬戶之中,有8萬戶是規劃為空屋移轉社宅方案,此政策規劃之初,李同榮多次提出建言,認為該政策理論上雖正確,但實務上卻不可行,並預測該政策未戰先敗,無奈政府仍執意到底,而到目前為止,政策執行不但績效不彰,且硬把非空屋的「包租代管」與「空屋移轉社宅」政績劃上等號,方向完全錯誤,政府雖不斷加碼仍然無濟於事,弄到中央與地方相互推責,亂象叢生,這政策績效可以説趨近「0」分。李同榮認為空屋移轉政策猶如一篇華而不實的論文,就實務面不可行的因素有二:

1.錯估空屋屋主心態且供需不對盤:

空屋大多中、大坪數,不是社宅主要需求。有學者與立委建議課空屋囤房稅,並鼓勵出租者可以免課囤房稅。請問,這些房子會被逼到租屋市場嗎?答案當然是否定的,這些屋主持有目的在增值,一旦增稅且無利可圖,這些空屋就會被逼入交易市場,對租屋市場需求的舒解非常有限,何況又鼓勵出租房東免課囤房稅,等於變相鼓勵包租公到處壟斷小坪數住宅提供出租,不但免課囤房稅,又可接受包租代管奬勵,房價還能增值,這様的結果,不就證實了前四年房價在緩跌,房租卻連續五年不跌反升的主要原因。

2.補貼獎勵對象並非空屋:

閒置空屋移轉活化政策依靠包租代管補助政策推動,80%以上的獎勵都花在既有的房東與租客市場,而並非既有的空屋所移轉,等於從A魚缸的魚撈到B魚缸,魚的數目完全沒增加,增加的是20倍的轉移人力丶物力丶財力。

這樣花大錢的政策,截至去年底的統計數字(如下圖),第一階段只列一萬戶,台北市只達成1166戶,全台只達到5158戶,占8萬戶比率不到7%,這是第一任的成績,況且大多不是政府要鼓勵的空屋移轉,若是8萬戶非空屋移轉全到位,每戶以10萬元計算,每年政府至少要80億的支出,而原來從馬政府到蔡政府時代,持續每年有近七萬戶的租金補貼政策,每年只須不到四億的預算,兩者相較,房客所獲優惠補貼相差無幾,但政府花費的預算相差二十倍以上,如此差的政策效能,政府還要繼續推動這個這麼無效的空屋移轉社宅政策嗎?還要為了達成錯誤政策的目標,不斷耗費納稅人血汗錢來製造假政績嗎?

(三)租賃專法等同包租代管專法:

「租屋市場不健全」乃是多年來一般弱勢租屋者所詬病,租賃專法的立意,本來是為了保障出租與承租者之雙方公平權益,唯政府所訂定的「住宅租賃市場發展條例」草案,共四十一條,除了總則與健全租賃住宅市場,共簡易的十三條外,幾乎有四分之三法條都是包租代管服務業的管理條例,簡直就是包租代管業的客製化管理專法,其背後最大的動機,可能就是要掩護8萬戶空屋移轉無法兌現的政見,把包租代管與空屋移轉社宅劃上等號,視為政府政績的一部分,因此,近來政府已不談空屋移轉而只談包租代管,李同榮形容此政策是「貍貓換太子」,「包租代管」本來是非常具發展潛力的產業,尤其未來都會的租賃市場會不斷增長,是個可扶植的産業,但政府扶持的方向偏差,實在為業界惋惜。

(四)實價登錄2.0資訊無法全都露:

實價登錄2.0三讀通過,資訊透明化雖然前進一小步,但只有通過陳年已久的「登錄權責」修正案,將交易登錄權責歸於買賣雙方,有助成交資訊的正確性。然而最重要的門牌未能全露與租賃屋主不必登錄是實價登錄修法的重大缺陷,這不僅對資訊透明化有礙,同時房東自行租賃就不必登錄,不但打擊合法仲介,也無形中造成房東逃漏稅的溫床,另外詳細門牌不能全露,將來若政府欲實價課徵房地(合一)持有稅,將難以實現。

綜觀蔡英文政府第一任期的四大缺失,李同榮同時提出住宅政策的五大解決方案:

(一) 住宅政策應重新檢測與修正,並凝聚社會共識 :

政府應廣邀產官學與實務專家參與住宅政策修訂會議,不怕批評丶不拒建言,重新檢測四年來住宅政策得失,廢除不合時宜與效能低落的政策,共同修訂住宅政策全新綱要,並凝聚社會共識,順勢推動,才吻合民主政黨的開放特性。

(二) 住都中心層級應提高至跨部會的專責指揮中心:

這次新冠疫情肆虐,台灣防疫非常成功,主要因素就是開設跨部會等級的指揮中心,能協調應用各部會的資源,合作致力共同防疫目標。而住都中心既然已經設立就應拉高層級,成立跨部會指揮中心,才能解決社會住宅用地取得的障礙,加快目標的達成,並朝向至少5%(約四十萬戶)社會住宅的供給目標。

(三)修正「危老重建」政策,推動防災型都更,以防範災難發生 :

都市更新條例修法從馬政府時代因文林苑事件延宕多年,經蔡政府在任內提立法院三讀通過誠屬不易,此次修法目的朝「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等3大面向,務實提出都更具體可行的解決方案。但都市更新條例雖經修訂,在施行實務上仍然障礙重重,因此蔡政府再提「危老重建」計劃,這項政策對於老屋重建提供較快速與簡易流程,不過可想像的是未來都會將呈現支離破碎的不完整面貌。危老重建是被動式的都更,偏重「老屋」卻可能忽略「危屋」,未來建議政府應主動出擊,將三十年以上建築物實施全面安檢快篩,並將危險堪慮老屋分類分級,嚴重會危及安全的建物一律強迫拆除都更,並給予不低於一坪換一坪的容積獎勵,才能排除抗性,更能真正達到防災都更的目的。

(四)實價登錄3.0資訊透明化,門牌房價全都露:

實價登錄詳細住址必須識別化,所有交易內容全都露,除了個資外,讓住宅交易履歷完全透明,有助解決過去交易資訊的不對稱,同時也為房屋稅地價稅合併課徵持有稅奠定基礎。

(五)加速交通建設與健全房產稅制做為舒解房價的雙引擎:

高房價引發高民怨,蔡政府就任時剛好房價處於緩跌階段,就任這四年來,前兩年房價依市場機制緩跌兩年,後兩年房價開始止跌回溫,除了北台灣以外,中南部三大都會房價都已高過馬英久時代的高點,蔡政府未來要避免房價不合理的高漲。

然而,世界各地人口稠密的都會,高房價問題幾乎無解,只有加速都會聯外交通建設,將都會擴大,藉以疏散人口密度,就能舒緩房價上升,近年台北市因三環三線陸續完工,人口往新北市移動,新北市因桃機線通車,人口往桃園移動,而與台北一小時生活圈的桃園人口數年年淨流入,影響所及台北市房價就有漲不動的現象,而蛋白區新屋因交通便利,買的起丶租得起,也就成為年輕人的最愛。

在房產稅制上,李同榮對於繁複不合時宜的稅制,主張全面性改革,包括房屋稅與地價稅合一課徴持有稅丶土地廢增值稅依實價利得課稅丶自住輕稅丶房屋持有越久稅越輕,土地持有越久稅越重,針對土地(原料)價格著手,才能抑制囤積土地的投機亂象,更能影響房價邁向較合理的走勢。

健全房市,讓年輕人雖買不起,也要能租得起,才是真正的居住正義

最後,李同榮語重心長呼籲蔡英文政府,朝令不對,何妨夕改,蔡政府在面對國際局勢動盪丶中美商戰之爭丶台海局勢的不確定性丶丶總總壓力下,台灣經濟發展面臨全新考驗,而在台商加速回流與政府對五缺的配套設施相應下,住宅政策更須嚴陣以待,致力修正規劃偏頗的政策,並革新房市體制丶稅制,並發揮行政效能,才能健全整體住宅市場合理化,也才能使得年青人在購屋市場上買得起、更租得起,這才是真正最重要的「居住正義」。