炒房最高重罰5000萬元、預售屋禁止轉售!專家全面解析不可不知的打炒房政策

▲圖 內政部祭出打炒房五重拳,包括限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度、重罰炒作。(顏麟宇攝)




文 / 房屋貸款知識家《知識長》 責任編輯/林彥呈


內政部祭出打炒房五重拳,《平均地權條例》修正草案已在日前送立法院審查,相關議題在房屋貸款知識家社群平台內引起群友熱烈討論,因此「房屋貸款知識家」編輯團隊為大家統整此次草案兩大重點:

重點一:限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售!

根據修正草案,打炒房第一招是針對預售屋或新建成屋買賣契約。為了避免投資客藉由換約轉售來牟利,影響消費者權益,除了配偶、直系或二親等內旁系血親及內政部公告特殊情況,例如簽約後因受法拍、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款,並經直轄市、縣(市)政府核准後可不受限制外,其餘一律禁止轉售。也就是說...

◎預售屋或新建成屋契約屋原則上轉售禁止。

◎預售屋或新建成屋契約轉售例外許可(但每兩年以一戶為限):

1.有內政部公告的「特殊情況」,且經直轄市、縣(市)主管機關核准者,例如財產因故遭法拍強制執行、配偶、近親因重大傷病須長期療養、非自願失業或重大變故,以致無力繳款履約之情形。

2.轉售的對象是配偶直系、二親等內旁系血親,且經直轄市、縣(市)主管機關核准者。

因此在修法通過後,假如你有預售屋或新建成屋買賣契約,但你沒有內政部公告的「特殊情況」的話,就只能轉售給配偶、父母或兄弟姊妹,而且還需要政府核准才可以轉售。如果違規的話,根據草案,將會按戶(棟)處 50~300 萬元的罰鍰。

重點二:重罰炒作行為!

在這項重點又可分為四項措施:

1.重罰炒作行為:針對閉門(潛銷)、分期銷售,散播不實銷售價格,網路群組揪團炒房,以及加價換約轉售等四種行徑,進而衍生出熱銷假象、趁機哄抬價格、投機壟斷、墊高價格牟利等炒作行為進行開罰,按戶(棟、筆)數處罰 100 ~ 5000 萬元罰鍰,限期沒有改善的話,還可以連續處罰!因此建商、代銷將會減少許多價格操控的空間。


2.建立檢舉獎金制度:同時結合民眾檢舉獎金制度,民眾可檢具證據向縣市政府檢舉房地產買賣、實價登錄申報違規等行為;若查證屬實,檢舉民眾可獲得實收罰緩一定比率當作檢舉獎金。(相關報導:無殼蝸牛買不起房,但租金也一直漲!通膨、升息夾殺,專家直呼房租回不去了|更多文章)


3.私法人購屋限制:以往有些人會利用私法人名義購買豪宅,以規避稅賦,或是以私法人炒作房市。此次修法增訂一般公司私法人購買住宅用房屋採許可制規定,未來只限員工宿舍、長期整棟出租經營、都更危老重建取得產權所需或其他必要用途等 4 大用途,才許可私法人購買住宅,並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。


4.預售屋解約申報登錄:為了使民眾更能判斷行情價格,預售屋買賣契約假如解約的話,建商要在 30 天內申報實價登錄;違規者將按戶(棟)處罰 3~15 萬元。



經幾個月的研擬,原本內政部的版本到行政院後有些許變化。首先,因為有民間團體主張預售屋過度禁止轉售的話,將會侵害真正家庭有困難還款的人,所以行政院也訂定預售屋轉售的「特殊情形」;另外,原本內政部修法版本引發熱議的「炒房要坐牢—處3年以下徒刑」,在行政院版本也因爭議而胎死腹中,至於其他條例則相同。據了解,《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案日前已一讀並交由內政委員會排審,前述五大重拳中,限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度等四規定都需要一段時間擬定執行細節:

◎限制預售屋換約例外條款的申請核准方式、應檢附文件、審核程序等內容,授權由內政部訂定子法規範之;

◎私法人購屋許可制,未來必須針對許可條件、用途、應備文件等訂定子法;

◎預售屋解約實價登錄則牽涉系統轉換;

◎檢舉獎金發放基準、程序、身分保密等相關辦法也須待子法訂定;

因此前述這四項規定,未來上路時間都將由行政院另訂日出時間,內政部表示會儘快上路。

至於重罰炒作,內政部目前規畫一旦修法三讀、總統公布生效後便立即上路,不會另訂日出條款。

修法就是盼揪團買房等不當行為現象消失,追求市場穩健,這也是多數民眾的共同期待,但是否因此影響市場價格,仍有待觀察。

「日出條款」意指新條文、新制度將要施行,但公布之後不會馬上施行,會有一段緩衝,待相關主管機關另訂施行時間。

「日落條款」意指過時的條文、制度即將廢除,但公布之後不會立刻廢止,會有一段緩衝,待相關主管機關另訂廢止時間。