圖 ↑一年多前，台積電到高雄設廠話題不斷，成為拉抬當地房市的重要推手。不料，受打房影響，高雄、台南兩地房市已有冷卻跡象。圖為幾年前有民眾包下街頭廣告，呼籲台積電到高雄設廠。 報系資料照
經濟日報 記者游智文／台北報導
近期房市多頭氛圍急速消退，尢其是南二都，房仲調查顯示，台南、高雄看漲房價比例從先前六、七成，第3季已降至四成；甲山林機構董事長祝文宇日前也點名台南、高雄部分推案量大、漲多地區有泡沫化疑慮。
南二都房價會不會反轉，近一年才買房的人，會不會是最後一隻老鼠，已成市場關注焦點。
前兩年看到竹科客大舉南下投資，為了解市場，跟著移居台南的新竹房市專家陸敬民表示，就他所見情況，南部房市確已出現危機。
他說，這兩年台南市區、南科、北高雄房價快速飆漲，原因無他，一是房價基期低，第二就是各地投資客大量湧入。
在今年以前，即使政府打炒房不斷，投資客都還很活躍，新建案還沒推出，投資客就到處探詢，正式開案，如有優惠早鳥價，往往一買就是二、三戶，甚至一口氣就掃十戶，十幾戶。但今年情況已不同，尤其是第二季以後。
主要原因不是央行升息，也不是政策打炒房，而是投資客發現「沒肉了」。
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建商極端惜售 開價跳空漲停
陸敬民解釋，先前南二都房價上漲，雖因基期低，漲幅較大，但仍在合理範圍內。
然而，這半年多來，南部建商出現極端惜售現象，建商看好未來房價，手上預計推出的建案，不是暫緩銷售，就是開價「跳空漲停」。
以台南市來說，去年初有一些區位不錯、有題材的地段，還可買到二字頭，甚至一字頭的建案，但今年幾乎都三字頭起跳，其中永康區鹽行重劃區第一個建案，傳出將開一坪45萬元，精華東區平實重畫區新案更喊到一坪65萬元。
他說，建商因為土地成本增加、工資建材上漲，加上預期房價持續上揚，因此紛紛開出天價，但對投資客而言，短短不到一年，建商一坪大漲10萬、15萬元，已吃掉所有上漲空間，投資房子已「無肉可吃」，反而因為政策打炒房，套牢風險愈來愈高。
這種情形下，今年以來，台南、高雄不論是外地或在地投資客都在減碼，本來買十戶的大咖，現在只買一兩戶，有的乾脆縮手觀望；由於秒殺建案不再，熱銷氣氛營造不起來，自住客也不急了，各地建案去化速度明顯放緩。
陸敬民說，這就是他所看到的危機，代銷大龍頭甲山林機構董事長祝文宇會拋出「泡沫化」，相信也是因為看到此一現象。
圖 為台南市街景。 報系資料照
尚未魚死網破 今年看不到下修?
不過，他認為建案銷售雖明顯降溫，今年不會見到房價下修、同區新案開價低於舊案的情況。主要是通膨環境仍在，金融投資市場劇烈波動，資產族仍有保值避險需求，投資客並未撤離，仍在觀望，整個市場還沒到魚死網破的局面。
他認為，明年329檔期是重要觀察點，如果建案銷售不理想，持續到928檔就可能有建案調整售價，否則變化不大。
天時地利不動產總經理張欣民、瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則認為，將在9月闖關的平均地權條例修正草案，是南部房市是否反轉的重要關鍵，如果過關，情況可能很不妙。
黃舒衛：厲害殺著早埋下、修法過關就引爆
張欣民表示，台南、高雄是目前全台最不健康的房市區，就業機會還沒到位、實質人口沒增加，房價卻已過度反應。更要命的是，價格炒高的房子，現在大都還在投資客手上，一旦修法過關，預售屋不能轉售，投資客開始大規模逃命，暴起的房價很有可能就會暴落。
黃舒衛表示，如果只是內政部修法禁止預售屋轉售，對投資客殺傷力其實有限，因為對有實力的人來說，頂多就是撐到交屋再賣，可是央行早在第四波打炒房就埋下殺著，規定自然人購置第三戶最高成數一律降為四成。
換言之，一旦預售屋禁轉售修法立院過關，手上有多戶房子的投資客，勢必得下車，因為就算實力雄厚，手上一堆房子交屋都只能貸四成，也一定吃不消，為求政策上路前，順利脫手，一定有人降價，到時房價可能就會反轉下修。
他表示，就算投資客撐到交屋，還有囤房稅的實施，可能重演2015年台北市高持有稅的戲碼，引發拋售潮或消費糾紛，甚至變成投資客與建商的博弈，不是投資客用低價搶建商潛在客戶，搞得兩敗俱傷，就是直接斷頭，考驗建商口袋深度以及再銷售的能耐。