每坪喊價70萬元 上曜建設創府城新紀錄 台南豪宅王 張祐銘統領5家上市公司

文/游筱燕

台南豪宅價格將再創新高?根據《財訊》報導,上曜建設董事長張祐銘早在10年前,就率先在台南推出3字頭豪宅「湖美帝堡」,當年以台南第1高樓、第1高價打響名號;之後相繼推出「湖美帝璟」、「帝凡內」、「梅菲爾」,以及去年在台南九份子重劃區的「湖映白」等,都高於當地行情,有台南豪宅王之稱。

而今年即將完工銷售交屋的「湖美帝璟」,張祐銘更大膽開出含露台頂樓戶,每坪高達70萬元。只不過,根據實價登錄揭露,2015年該案預售時僅開價2字頭,銷售4成,目前成交均價約28萬元,過去最高成交1坪在37萬元上下,令外界好奇,這只是宣傳手法?還是真有實力?

接觸保經業 大學就賺大錢

根據《財訊》報導,張祐銘是5家上市公司的老闆,旗下擁有上曜建設、永捷科技、信立化學、斐成企業、世紀民生公司,集團營收規模超過20億元,主要分為兩大事業體:一為營建,二是化學,營收占比約為7:3。

早自大學時期,張祐銘就展現生意頭腦。他看到同學為了賺生活費去當家教,靈機一動到校外張貼家教傳單,在宿舍用學長留下的專線電話接案,再媒介給同學,每個月坐收2、3萬元仲介費。

《財訊》報導指出,張祐銘大三時,接觸到保險經紀人行業,當時儲蓄型保單投報率很高,利率高達7%至8%,再加上台灣民眾的投保率僅1成多,他覺得有前景,便在全國建置了11個行銷據點,畢業前月收入高達50萬元。1997年退伍後,張祐銘正式創業成立華瀚保險經紀人,20多歲月收入高達200多萬元。後來保險業面臨降息、保費漲價與產品轉型挑戰,他又將重心轉往朋友介紹的網咖行業。

起初張祐銘投資網咖因被認為不入流而遭到親友反對,但他獨排眾議,卻因為不熟悉門市生意,投資的3家店相繼虧損。後來他決定顛覆商業模式,將門市更名為「大都會網路美食館」,改以餐飲為主要收入,上網為輔,大打價格戰,甚至推出免費上網,結果門市天天客滿,設點還刻意選在生意好的網咖店旁。當時業界最害怕的1件事就是聽到「大都會要來了!」鼎盛時期全台40家店,年營收10億元稱霸業界。

《財訊》分析,後來網咖業沒落,但張祐銘早年擴店時,培養看商圈地段的敏銳度,2006年,33歲的他成立台產建設。2007年,張祐銘以總價2.2億元標下台南市開元路上155間爛尾樓法拍屋「高岡屋」,當時他手上僅有1億元現金,沒想到得標後銀行臨時不願放貸,逼得他必須在7天內湊齊尾款1.2億元,「我2007年1月25日得標,記得清清楚楚,兒子才剛出生,結果他老爸每天都在著急借錢!」

爛尾樓法拍屋 得標驚魂記

張祐銘分析買進「高岡屋」的原因,他以每坪40000元買房,當時周圍行情80000元,一個車位僅90000元。他買了100多個車位,加上該案為建築師自己當建商的代表作,用料設計實在,只是突然周轉不靈,「變成不可思議的價格!」

《財訊》報導指出,但張祐銘的錢是借來的,每月須支付高達約400萬元的利息,有不得不出售的壓力。他花200萬元重新裝潢標下的3層樓,知道當地人無法接受新價格,於是異想天開在奇摩拍賣上售房,打出「100多萬元買40、50坪大3房」,果然造成熱銷。張祐銘回憶,「1位台北家庭主婦連看都沒看,就郵寄簽約書來,我還以為遇到詐騙集團,她說,在台北買1個車位都不只100萬元。」如今這間法拍屋的單價已經破30萬元,一個車位成交價達80萬元。

接著,張祐銘自己當起建商,台產建設選定仁南三街蓋第1個透天豪宅社區建案,當時張祐銘1個月內看了上百件全台豪宅個案,訴求在家像在飯店。就算在2008年金融海嘯時開賣,半年內就賣掉6成,1坪還賣到42萬元,高於區域行情。有成功經驗後,張祐銘更確立建商之路,他考量到台南人買房極重視品牌,於是便趁著2008、2009年金融海嘯時,逢低買進上曜借殼上市。

有趣的是,《財訊》報導指出,張祐銘入主上曜後,也一併切入多家化學產業。過去上曜是供應女鞋鞋面皮使用的專業PU合成皮製造廠,永捷是國內PU樹脂的大廠,雙方是上下游關係,因此上曜1991年便轉投資永捷,用以穩定樹脂原料來源,降低成本。

而原本與上曜處於競爭關係的信立化學,過去兩家公司經常殺價搶客,搞得兩方年年虧損。在張祐銘入主上曜後,主動找上信立合作,甚至買進信立股票,成為信立董事,去年信立董事會改選,張祐銘更直接成為信立董事長。

營建仍是重心 豪宅數位化

不過,張祐銘還是把重心放在建設。為了深耕老屋改建領域,2020年用私募方式成為斐成第一大股東,「斐成經營大宗原物料買賣,帳上現金有7、8億元,體質不錯」,未來會規畫斐成蛻變為老屋更新的品牌建商。甚至,為了整合相關事業,張祐銘在2021年又併購了世紀民生,主要業務是數位監控系統、IC設計,看上的是以此監控系統技術導入豪宅,變成智慧豪宅,增加市場區隔。

根據《財訊》報導,因應上市公司眾多,張祐銘打算將上曜轉型為控股公司,建設仍是核心事業。張祐銘表示,為了創造差異化,以「湖美帝璟」為例,「我要引進數位揮桿系統,投影出來是真的在球場裡面,在家也可以整個打遍全世界最美麗的球場」,還在公設蓋了3間總統套房,可供住戶親友來住,這也是全台首創。

張祐銘分享,台南消費力不低,20多年來卻沒有人蓋金字塔族群要的房子,這就是機會;儘管房市前景不明,但台南在台積電完工後,將有更多的高階資產人士移入,支撐台南房市。台南市不動產開發公會理事長郭建志觀察,張祐銘在建材上很敢用料,將北部的建築思維帶入相對封閉的台南,融入許多創新想法,加上張祐銘並非建築本行出身,反而能在設計上突圍,是可敬的對手。