實價登錄實施已屆滿十一年，對市場資訊透明化有具體的效益，2021年實價登錄2.0實施，並揭露詳細門牌住址，使得資訊透明度更進一步改善，但實價登錄的揭露方式也存在諸多缺失，尤其是揭露資訊的落後，造成很多統計上的錯誤與誤導，建議政府單位應盡速提出改善方針，維護成交資訊的即時性、透明性、正確性。
筆者在2005年擔任台灣不動產資訊中心總經理任內就開始整合各大品牌成交資訊，並發布不動產成交季報，為全台最早統計成交行情的單位，並廣為不動產業、估價業、銀行業、營建署、聯徵中心參考使用，我們深知實施實價登錄揭露方式落後，統計房市價量與分析時容易陷入單月統計的迷思，導致很多單位在實價登錄資料庫未補齊前就進行統計，並發布非常大的錯誤訊息。
專業的房市資訊統計，應確認實價登錄資料庫數量補足再行統計，以免做出錯誤分析與報導
最近，台南市估價師公會就因資料統計過早搶先發布，導致錯誤連連，該單位林利州主委認為是依據官方資料庫統計無誤，但資訊的正確性已脫離常軌，對市場產生很不利影響。該公會曾發布台南市仁德區去年四月高點均價32萬，今年四月20萬，跌幅38.47%，造成市場恐慌，連台南市地政局都跳出來糾正，但該公會仍繼續發布諸多錯誤資訊！
更離譜的是台南市估價師公會曾在去年九月二十三日發布實價資料統計指出，八月房市慘淡，全國二樓以上住宅成交量僅410戶，六都除新北市外，其餘都不到100戶，台北市更僅有17戶，台南也只有32戶，台中37戶，有19個行政區房價一個月暴跌一至兩成，淪為全台重災區。
光那個月，一家公司都成交十幾件，怎可能全台北市只有成交17件，任何人都不會相信。而該單位發布台南一個月只有成交32戶，任何台南人都不會相信，但身為台南市估價師公會卻渾然不知錯誤所在，這樣的專業程度還繼續在媒體發布聳動訊息，誤導民眾，很多做空網紅也錯誤引用，連政大不動產研究中心都錯誤轉載報導，全國各地估價師應該出來講話，否則對房市傷害很大，因為該單位屢勸不聽，所以筆者只好再出面撰文導正。
筆者已多次善意提醒台南市估價師公會林利州主委，實價登錄資料是落後兩個月以上才會補齊，這是政府缺失，但他卻急著搶先於月初就統計上月資料，現在六月初，實價登錄資料庫三月份只補齊地政單位交易量的八成，四月份只有四成資料，五月份只有2%資料，台南市估價師公會就急於公布目前七都統計數據，請問，是公布那月份的資料？他們公布的資料從來沒有準確過，原因在那裡？以目前官方實登五月只有不到一百件量體去做月統計，會犯量體不足的錯誤大偏差，包括去年高點統計就已經錯誤連連，如何做基期比較？這樣統計發布對市場會產生誤導。
為什麼會有錯誤的統計資料，筆者早在前年已在本刊詳述原因，今再次提醒官方對實價登錄資訊揭露的三大缺失
(一)交易量統計的盲點
官方實價登錄不即時，落後巿場成交數據達兩個月以上的落差：地政機關的交易量統計與公布以登記過戶為基準，一般房市交易簽約到過戶會有落差時間，而過戶登錄到官方實價登錄又有官方過濾延遲落差，因此，實價登錄的單月交易量與市場實際交易量會有很大落差。雖然交易過戶與實際簽約成交量有落差約一個月的過戶遞延時間，但因過戶時間不變，所以內政部月底結算的數量不會再變動，而實價登錄的交易量是隔兩個月陸續填補上去，因此才會有全國二樓以上住宅成交量僅410戶的畸形數字，台北市才17戶，但統計者必須要有專業判斷，才不至於做錯誤的分析。
(二)交易價格統計的盲點
量體不足與官方人為判斷去頭去尾的盲點：單月統計會因官方作業、資訊過濾等因素延遲公布時間，因此到月底甚至隔月統計數據會很少，官方公布延遲的資料往往落後達兩個月才陸續補上，數量落差大、量體少，平均房價統計偏差就很大，尤其是高價成交資訊往往官方審查較謹慎，過多的刪除隱藏，就會出現單月劇跌的失真現象，這問題業者已多次反映，也是官方在實價登錄作業應積極改善的地方。
(三)專業人員判斷分析的盲點
數據與事實不符的求證：做為專業人員對於官方揭露的交易資訊應該謹慎求證，尤其實價登錄交易量必須與地政機關公布的交易量核對至少有八成以上才適合進行統計。
實價登錄揭露應即時，且百分之百揭露，才不致誤導市場
筆者呼籲政府，實價登錄已實施屆滿十一年，然而資訊的揭露仍然不即時，正確的揭露方式應該百分之百即時，要統計分析房價指數時才會針對特高特低價格，有一定百分比的去頭去尾刪除，因此實登是否確實，不該因官方人為判斷費時而延誤登錄時程。因此，官方實價登錄應百分之百即時揭露，維護成交資訊的即時性、透明性、正確性，否則會淪為假訊息，恐成為造成市場恐慌的真殺手。
（ 本文由理財周刊提供，第1190期 李同榮）