小蝦米被政策吞噬買不起土地? 專家曝小建商難撐下去4關鍵

文/記者張瀞勻

2009年至今台灣房市歷經2次大波段漲升,政府皆因當下房市火熱,進行疊床架屋式的政策調控與稅法改革,每每政策上路,大家對於抑制房價都會有所期待,不過寶麟廣告副總經理管清智指出,台灣房市大者恆大已然確定,中小型建商已被完全邊緣化,以桃園市、大新竹、台南市這三都尤為明顯,中小型建商已失去購買力,近年成交土地幾乎均被大型建商獵地取得,他也提醒,迫使小型建商恐因四大關鍵難以生存。

管清智表示,台灣房市與建商生態已然改變,在打炒房政策下存活的建商因高度政策監管而體質更良善,尤其政府對於土建融限縮館更是造成中小型建商資金造成極大壓力,不僅購入土地門檻大幅拉高,且缺工造成的工期拉長,讓小建商資金缺乏流動性難以快速購地,彙整四大關鍵,未來台灣將形成大者恆大之狀況。

一、中小型建商購地門檻大幅拉高

當大型建商面對一樣的政策箝制,僅限縮購買力,不會像中小型建商面對買不起的窘境,或因財務壓力太大而選擇放棄或是往外圍發展,於是,形成現況都市計畫內大型建商在競爭、都市計畫外(甲建)中小型建商的戰場。

二、工程期拉長資金運作缺乏流動性

近3年很多建案早已預售售罄,但礙於尚未完工,更多的是延後交屋,讓資金無法順利回收而失去下一輪的購買力,這是中小型建商的苦與痛,而大型建商同時有很多在建案,資金利於滾動,於是土地取得的機會多於中小型建商。

三、政策高度箝制中小型建商無法取得銀行奧援

放款銀行也會做風險控制,中小型建商體質本不若大型建商,銀行放貸條件明顯劣勢,土地取得當然競爭不過大型建商。

四、政策長期趨嚴會讓房市環境體質更健康

管清智分析,民國80年代台灣建商會倒,就是政策寬鬆下長期的高槓桿與超貸,只要景氣一轉變馬上撐不住,但過去15年台灣房市政府高度監管,反而讓存活下來的建商體質更良善,加上低利率環境助攻,更強化房地產業的競爭力,因此,近幾年大型建商跨足投資銀行、電視台併購上市櫃電子公司的比比皆是。

綜合上述四大原因,都市計劃內的蛋黃白地區,預售新案供給形成寡占,市場價格的方向性將更趨一致,管清智認為,只要政策不鬆綁,市場趨勢難以改變。