虛坪改革就等於房價跌? 專家:至少沒了「操作空間」

圖 鐘少佑表示,虛坪改革政策出發點雖是好的,也具備公平性,可幫助民眾買房時免於受「虛坪之苦」。圖/好房網News資料照

好房網News記者林和謙/台北報導

內政部近日提出虛坪改革方案,引起社會熱烈討論,依照規劃方向,未來公設比將可望有效降低5~10%,而未來沒買車位的民眾,也不必再負擔車道面積。對於虛坪改革的影響與公平性,中泰不動產估價師事務所所長、台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示,這項政策的出發點雖是好的,也具備公平性,可幫助民眾買房時免於受「虛坪之苦」,也能選擇公設符合需求的個案,而建商也比較難有在坪數上「調配」的空間,然而,若就算虛坪減少,並不必然代表房價降低,因公設比率較低的個案單價也可能會提高,另外在整合或者是審議中的都更危老或是合建案,也會因為大家熟悉的「分配房屋面積」與未來新制登記的面積會有所落差,也將造成日後的履約爭議,因此在健全房市的過程當中,內政部在配套措施與相關標準上也需要訂定得更為明確。

由內政部規劃方案來看,預計未來公設比將可有效降低5~10%,民眾在購屋時,能實質減少公設比的支出負擔;未來沒買車位的人,不必再負擔車道面積。此外,也增訂管委會設置面積的合理標準,並訂出上下限規定,引導公設設計趨向適質適量,保障社區運作的基本需求,並避免浮誇不實用的公設,容積改革部份,管委會空間以增訂1%為設計標準,保障基本需求20平方公尺,訂定上限管理100平方公尺,不足20平方公尺的差額可轉入專有面積,總面積不變,增加實坪面積,減少虛坪面積,有效降低公設比。

內政部認為,針對目前公設比居高不下的現象提出說明,現有的免計容積空間有一個合計上限的規定,在扣除避難、救災及機電維生等空間後,如果還有餘額,「部份建商就會以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售」,導致市面上出現高公設比的產品,民眾根本沒有其他選擇。

鐘少佑指出,就出發點來說,內政部的方向是好的,因為未來消費者買房時可以選擇公設適合自己的建案,對於不需要、用不到的部分不用白花錢來買;以車位、車道空間改革來看,現況車道的規範上,確實沒有明確的劃分出來哪些空間完全屬於車位、哪些空間是可以攤到樓上住宅的坪數,界線較為模糊。

此外,鐘少佑說,另外關於裝卸車位或殘障車位,而地下室還有垃圾處理的空間,比如垃圾車、貨車到地下室時也是要經過車道,那這些空間就是屬於公設的一部分,所以說未來真的要去區分的話,就登記上面是可行的,只是內政部必須要去訂定一個很明確的標準與子法、新的登記法規,來很清楚劃分出來及規範,讓大家可以遵循,然而,不同時期皆有不同的登記法規,也可能造成民眾混淆、相關業者無所適從,因此若是好的政策,政府就有義務完整說明,並聽取民眾以及業者的聲音,制定出完善的配套方案。

而就現況來看,有些建商對於公設比會有調配空間,鐘少佑表示,開發商可能就車位的面積在合法的範圍內上下做調整,作為調節公設比的方式,對於開發商來說比較有彈性、且有運用的空間;他說,不過未來當虛坪改革的規範趨於明確後,定義也很清楚的話,對開發商來說,就比較沒有所謂的調配的空間,而對於消費者來說,確實具備一定公平性。

至於有人提到未來法定停車位具有獨立權狀,可單獨買賣,是不是就可能操弄、哄抬車位價格?鐘少佑指出,現狀包括獎勵車位、部分的增設車位是可以獨立登記、買賣的,而法定車位未來就算擁有獨立權狀,也應該要訂定移轉的限制,車位定價的部分也是要看車位所在的社區價值、車格位置便利性以及樓層,來作為這個停車位價值的一個衡量,較難以去操控,因為合理行情就擺在那邊,未來就看內政部調整的細節與配套,需要更加明確規範法定車位具獨立權狀後,可買賣的限制,才會更有公平性也避免爭議。