低基期與發展前景 中北部投資置產買盤 狂買中南部台積電概念宅

文/記者林耀文

南部科學園區受惠於台積電等科技產業進駐,據國科會統計,2023年南科營業額達1.588兆元,成長6.88%,為三大科學園區唯一正成長的園區。房仲業者調查,「台積電概念宅」已成房價保證,包括南科周邊尤其善化、新市等區,房價5年增長破8成,勝過竹科周邊。推案業者也發現,最近有大量中北部投資置產客,紛紛南下嘉義、台南與高雄狂買台積電概念宅,鎖定高鐵站區與科學園區周圍,帶動區域房價持續攀升。

南部科學園區周圍低基期 房價反彈持續上漲

全台近期傳出台積電即將或已經進駐的科學園區或產業園區,包含新竹科學園區的寶山用地、中部科學園區台中園區、南部科學園區的嘉義園區、台南園區以及楠梓產業園區。市調與實價揭露顯示,目前高鐵台南沙崙站區一帶,輕豪宅紛紛從2字頭站穩3字頭,不少前幾年投資置產買家獲利一桶金之後,又南下高鐵左營站區、橋頭新市鎮、楠梓高雄大學城特區一帶置產卡位。

住商機構根據實價登錄資料統計發現,台南善化、新市2019年平均單價約15萬元,但到了2023年成交平均單價已近3字頭,房價漲幅達84~85%,高居全台之首。大家房屋企研公關主任賴志昶表示,台積電南科設廠外溢效應擴大,讓周邊房價漸往3字頭靠攏。

住商機構大南區協理林祺博指出,受惠於科技產業進駐議題,南科周邊行政區房市表現突出,以目前新案成交均價來看,包含新市、善化及安定都有3字頭表現。會有如此驚人漲幅,主因包括上述區域屬台南蛋殼區,因此過去房價蹲得夠低,猛然一跳就會跳得更高。

其次是南科帶來高科技人才進駐,此類客群薪資水平高,能承購的產品總價當然更高,因此帶動周邊房市發展。加上區域有科技人才剛需買盤支撐,未來性足夠,吸引建商相繼進場,在新案一案接著一案疊價之下,也讓區域房價水漲船高。

大家房屋企研公關主任賴志昶認為,台積電被視為「護國神山」,不僅為經濟火車頭,也為區域發展增添不少助力。新竹寶山為蛋白區,周邊過去不屬交易熱區,房價長期位於低檔,不過近期隨著新竹市區發展飽和,建商推案逐步外擴,讓傳統蛋白、蛋殼區域房價也直線飆升。

軌道路網便利快速 投資置產轉戰中南部台積電概念宅

清景麟集團董事長林聰麟表示,全台軌道經濟持續發燒,從桃園、新竹、台中到嘉義、台南、高雄左營,房市都蓬勃成長。由於竹科與中科發展,帶動周圍房市快速成長的經驗,同時在高鐵便利交通,形成全台一日生活圈,沿著高鐵南下,並且在鄰近高鐵站區與科學園區、產業園區的重點開發區置產,可望成為購屋新顯學。

而南部高鐵站區一帶的台積電概念宅,目前嘉義站已將站上4字頭房價、南科與高雄台積電概念宅也持續補漲,未來十年,全台三大科學園區的台積電概念宅的價差也將逐年縮小,這也是近來吸引中北部置產族持續南下卡位的誘因。

嘉義科學園區2022年1月開始推動,2023年5月動土,一年間已為太保房市帶來利多,預計園區2029年完工,未來若台積電進駐,嘉義科學園區將和高鐵嘉義站、故宮南院、蒜頭糖廠、縣治特區、馬稠後產業園區等地,形成共同生活圈,且華泰名品城也進軍嘉義高鐵站區,將設立大型Outlets購物中心,第一期預計2028年營運,將讓區域的產經發展與生活機能更加健全。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,嘉義縣近年積極推動產業轉型,目前擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一、二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大新興產業園區,將帶來大量就業機會。

高鐵與捷運開發 結合科學、產業園區設置

南部高科技產業核心區的南科,在既有半導體、生技醫材、精密機械、光電綠能等產業基礎下,將持續強化發展,南科因持續擴增先進製程產線,未來成長動能與競爭力更為可期,結合沙崙智慧綠能科學城,對焦精準健康及產業創新政策,結合AIoT及5G等,建構更完整之產業聚落。科技能量並往北延伸到嘉義,往南延伸到高雄路竹、橋頭及屏東,串聯亞洲新灣區,成為全世界非常重要的科技產業廊。

由於台積電將在楠梓產業園區設廠,高鐵左營站區的「左營高鐵科技之心」公辦都更案招商帶來加分作用,3月底由國揚實業獲得最優申請人資格,預計投資188億元開發A級商辦、會展中心、智慧商場、精品旅館及智慧節能住宅,未來透過三鐵共構TOD大眾運輸優勢,將帶動左營高鐵車站西側地區發展。同時高市府加速半屏山南麓棕地轉型開發,包括原建台水泥、東南水泥廠區遷移公辦重劃開發等,帶動北高雄都市發展蛻變,地形與地貌昇華邁向現代化城市新風貌。

台積電將在楠梓產業園區設置2奈米製程新廠,該預定廠區緊鄰高鐵左營站區,透過高鐵快速交通,日後包括國外工程師、半導體外國客戶、竹科或南科工程師等,都相當方便洽公,高鐵左營站區也將讓北城計劃發展帶來加分作用,帶動北高雄都市發展蛻變,將吸引諸多優秀企業進駐,目前ASML、應材、默克等大廠,都向高市府表達有意在高市設立辦公室據點的意向。