根據內政部統計，2023至2025年間全台新屋開工量約38萬戶，若以平均3年完工推估，從今年起至2028年，市場將迎來約32至36萬戶的新屋完工高峰。房市專家指出，這波交屋潮的關鍵，已不在於「房價會不會跌」，而是「誰會先撐不住、率先違約」。
中信房屋研展室副理莊思敏分析，過去房市多頭期間，市場習慣討論帳面獲利與價格漲幅，但交屋潮本質上是一場「現金流壓力測試」，真正的風險，會在「貸款核准」、「自備款補齊」與「實際還款能力」上全面浮現。
投資客首當其衝：退場不及就是違約
在眾多族群中，短線投資客的風險最高。莊思敏指出，過去不少投資客仰賴預售屋轉約或交屋前出售，但目前交易量明顯萎縮，市場接手意願大減，導致「想賣卻賣不掉」成為常態，一旦資金無法回收，又同時面臨交屋付款時點，違約風險自然快速升高。
她直言，這一波交屋潮不會是全面性崩盤，而是投資客被「逐一點名清算」。
低自備款族群：真正壓力在交屋那一刻
第二類高風險族群，是低自備款購屋者。莊思敏表示，許多買方在銷售期僅準備購屋時下市場預估的自備款，甚至更低，卻忽略交屋時銀行鑑價偏保守、貸款成數下修的可能性，一旦貸款金額不如預期，買方須在短期內補足數百萬元資金，若無備援資金，就可能被迫違約。
「低自備不是不能買房，但前提是要有補差額的能力，否則只是把風險延後爆發。」莊思敏說。
高槓桿、吃寬限期族：利率才是真正殺手
第三類最值得警惕的，是高槓桿、仰賴寬限期支撐現金流的買方。莊思敏指出，這類族群在購屋時往往只計算前幾年的還款壓力，卻低估寬限期結束後，本息齊還的衝擊。
在利率遲遲不降的環境下，月付金可能一次跳升數萬至十多萬元，對家庭財務結構形成沉重負擔，一旦收入波動，就可能成為第一批繳款異常的族群。
交屋潮不是房市末日，而是市場淘汰賽開跑
莊思敏強調，36萬戶交屋潮不代表房市會全面崩跌，目前市場進入「去槓桿、去投機」階段，未來房市將高度分化，只有財務結構穩健、自住需求明確的買方，影響才會相對有限；真正承壓的，則是資金準備不足、過度樂觀評估風險的族群。
她提醒，現在不是問「房價會不會跌」，而是每一位準交屋買方，都該重新問自己：「如果最壞情況發生，我撐得住嗎？」，然後趕緊想想有什麼配套措施來加以因應。
圖／本報資料照片
資料來源：工商時報
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