《土地稅法》第35條規定，土增稅重購退稅必須符合「2年內買、賣」的規定，如果先出售自用住宅再買，這「賣」的時間，是以「完成移轉登記的日期」為準，而「買」的時間，就是以新購土地的「立約日」或是超過訂約日30日申報土地移轉的「申報日」為準。
土增稅重購退稅除了要留意2年內買賣的時間點之外，還要留意，原出售土地即使繳了土增稅，還是足夠購買新的土地，已繳納的土增稅，是不能申請退還的。
正業地政士事務所所長鄭文在舉例，某A買了台北市信義區2000萬元2房，想把原新北市板橋區公寓賣掉，而板橋的一般土增稅高達80萬元，自用土增稅也要近35萬元。
他盤算，「如果2年內把市價約1100萬元的板橋舊公寓賣掉，就可以把這筆高額的土增稅退回來。」
但北市信義區小宅的土地持分僅2.63坪，而板橋區公寓土地持分卻有8.09坪，所以信義區的房子土地公告現值只有490萬元，而板橋區卻高達630萬元。
等於賣掉板橋公寓，繳了80萬元的土增稅，但板橋區的土地地價還有550萬元（即630萬元-80萬元=550萬元），還是無法辦理土增稅重購退稅。
鄭文在表示，正常來說信義區的土地公告現值約板橋區的2.32倍，理論上退稅應該沒有問題，但因信義區是大樓，土地持分面積很小，而板橋區是公寓，持分面積很大，換算下來便是無法辦理土增稅重購退稅。
財政部也有稅務QA試算案例：
蔣君出售自用住宅用地，申報移轉現值總價120萬元，課徵土地增值稅25萬元，同年重購自用住宅用，申報移轉現值110萬元，是否符合重購退稅要件？
情境1、先算出不足支付新購土地地價的總額：新購土地申報移轉現值減（出售土地申報移轉現值減土地增值稅）等於不足支付價款數。
【110萬元-(120萬元-25萬元)=15萬元】可申請退還的土地增值稅是15萬元。
情境2、假設新購土地申報移轉現值為125萬元，則不足額為30萬元，已繳納的土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。
【125萬元-(120萬元-25萬元)=30萬元】
情境3、假設新購土地申報移轉現值為80萬元，則不足額為負數，表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地，已繳納的土地增值稅，不得申請退還。
【80萬元-(120萬元-250,000元)=-15萬元】
此外，要留意申辦重購退稅後，新購買的房子必須繼續作自用住宅5年，也就是重購後5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形，即使是配偶之間的贈與都不可以，否則將被追繳原退還的稅款。
圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
資料來源：好房網News
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