近年都更危老改建已成為建商取得土地的重要來源之一，尤其都會區可用建地稀少，老屋眾多，改建成為唯一管道，危老改建進程速度快，近年審定案件更超越都更案，不過隨著危老條例2.0修法草案送請行政院，未來是否影響老屋改建以及新建案規劃，備受關注。
危老改建自2017年實施，10年期限將在明年7月31日結束，內政部在去年底也提出修法草案，內政部表示，為全面強化國內建築安全與防災韌性，政府正同步推動都市更新、危老重建及老宅延壽等政策，以面對國內逾30年老宅已突破500萬戶、人屋雙老與少子化等挑戰。
部長劉世芳指出，本次修法特別將目前推動中的老宅延壽機能復新機制納入法規體系，延長建物使用年限，強化住宅安全，並提升建築機能與永續性能。
危老條例更名「常態化推動」 納入老宅延壽
其餘調整重點還包括「精進重建適用範圍」、「新增捐贈社會住宅及福利設施容積獎勵」及「稅負減免優惠」等措施。
另外，危老條例將在明年7月截止，為持續提升建物安全並推動居住品質改善，本次修法將條例名稱修正為「都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例」，並刪除施行期限，以利政策長期推動。
修法重點之一為精進重建適用範圍，將以住宅使用為核心，避免過去出現基地過小之「紙片屋」或飯店、商辦借危老重建取得大量容積等現象。新法也明定重建合法建築物之住宅使用比例須達2分之1以上，以落實改善居住環境之立法目的。
另外也增訂重建計畫未達500平方公尺者，其申請容積獎勵上限下修為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍，以提高施工安全並引導擴大重建規模。
至於重建面積達500平方公尺以上且配合提供社會住宅及福利設施者，可享有最高基準容積15%的獎勵，以肯定其對危險建物更新與社會福祉之貢獻。
防堵商辦飯店鑽漏洞 新法「強制住宅過半」
危老條例推出初期，由於對基地大小無規定，只需地主百分百通過，讓不少都會區老屋有機會快速重建，也讓危老改建案快速增加，根據內政部統計，截至今年4月，全台都更改建核准案件為1357件，危老改建案則為4916件，但大幅增加的危老案件，也讓不少新建案出現紙片屋或不到百坪基地的怪相。
另外，根據台北市建管處資料顯示，台北市核准危老重建計劃已達1006案，案件數突破千件寫下新的里程碑，顯示台北市危老方案成功，不過另一方面受到這幾年造價大幅上揚與整合者的資金問題，失效案件也高達137件，整體失效的比例也將近14%。
全台危老核定案超越都更 北市核准破千案
其中，在2020~2021年危老失效案件就高達76件，2022有24件失效，2023年也有25件失效，反映疫情後造價大漲的確對於危老帶來挑戰，整體失效的案件中又有64件基地面積不到1百坪。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，取得政府危老核准之後，按規定起造人於180日內申請建築執照，並可再申請延展一次，超過期限則予以失效，這波造價大幅上揚，尤其是小基地的開發案本身造價成本就高，先前市場缺工缺料，小基地對於造價上揚更為敏感，若配合之原銀行亦無法再增加貸款，可能讓興建工程出現停擺的壓力。
連雲建設總經理蔡漢霖表示，受惠危老改建政策，讓不少老建物改建速度加快，但危老改建不限制最小基地面積，反而讓小基地建案增多，城市開發破碎化，施工難度也增加，久而久之，建商對於這類小基地危老案接受度也慢慢變小，因為小基地開發很難找到好工班，加上先天基地條件差，開發成本更大。
蔡漢霖說，以現實面來看，這種小基地建案對工班來說，成本效益低，很多好的工班都不喜歡接，也因為基地面積小，有時太貼近鄰房，開發難度高，對建商和營造廠來說考驗高，可以觀察到有些危老案已通過核准多年，卻遲未送建照，就是發現工程發包一直發不出去，難以開工。
小基地成本高 新制容獎改綁社宅公益再添門檻
此次修法調整小於500平方公尺的容積獎勵上限，讓建商願意多整合基地面積，來取得更高容積獎勵，不過值得注意的是，雖然擴大面積可爭取到更多容積獎勵，但此次修法將10％規模獎勵刪除，改為配合提供社會住宅及福利設施者，可享有最高基準容積15%的獎勵，因此看似高於14％的容積獎勵上限，但需以提供社宅和其他公益設施，就有業者直言，危老案大多為小基地，戶數也不多，若只能配合提供福利設施或社宅取得容獎，其實困難度頗高。
另外，新修法也規定，將以住宅使用為核心，重建合法建築物的住宅使用比例須達2分之1以上，防止大型業者藉由改建飯店、商辦等方式申請危老改建，這也代表未來單一產權的飯店或商辦想走危老模式，必須得擴大整合周邊住宅房舍，有可能讓單一產權的優勢減少。
對消費者來說，不管是地主還是買方，最在乎的還是危老改建是否能改得成，曾敬德建議，參與都更或者危老改建的地主或者屋主，都要留意資金面的問題，尤其現在整體房市資金狀況較為緊縮，確保實施者過去的興建實績，整體的財務能力，才能夠安心改建順利入住新厝。
房市趨勢專家李同榮也示警，台灣房市未來十年最大的風險，不再是房價高低，而是住宅市場是否還具備健康的使用與流動機制，當老屋持續增加、空屋持續擴散、人口持續下降，若政策仍停留在價格思維，恐讓台灣在十年後，陷入老屋空屋引發的「城鄉雙癌」效應擴散，導致房子從資產，全面轉為負擔的嚴重後果。
圖/記者朱語蕎
資料來源：自由時報
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