「房子趕快賣掉，少賠一點也沒關係。」這一邊，是現行7月到期的「新青安」屋主的急售求生；另一邊，是剛傳出的「新青安2.0」研議版，相關條件除了新增年收入200萬元排富條款、房屋總價限制及更嚴格的資格審查外，針對婚育家庭的最高貸款額度，將從現行1000萬元提高至1500萬元。
意外的是，寬限期維持5年，與央行總裁日前透露的「寬限期太長確實不好」意見背道而馳。
寬限期是兩面刃，2023年上路的「新青安」超狂，幫助首購自住也吹起「繳息不繳本」的投機風潮，吸引不少人買屋預計5年後套利出場，然而計劃趕不上變化，熱燙燙的房市硬生生被限貸令澆㴧，「新青安」實施不到5年就喊卡，當初第一波搶「新青安」、只拿到3年寬限期的人，今年7月底大限一到，房貸從原本的1萬多暴增到4萬多，龐大的現金流壓力測試，是否引爆高風險族群的集體違約潮？已成為當前市場最沉重的懸念。
房市觀察：法拍與急售案件明顯增加
「新青安違約」到底是風聲？還是事實？長年深耕北台灣的房屋買賣的林泓佑表示，「到期本利還海嘯」不是空穴來風，他聽過桃園地區執業估價師指出，青埔法拍估價案件暴增，大部分都是新房子，推算之下可能與「新青安1.0」有關。
在房市第一線，林泓佑接獲不少「新青安」屋主的委賣，急著在寬限期截止之前把房子平轉賣掉。他不諱言，當初很多人辦「新青安」抱持投機心態，想利用寬限期繳息不繳本賺百萬，卻沒想到央行祭出限貸令，房市交易急速降溫，原先預期的套利空間消失，再加上寬限期即將結束，因此急售案件明顯增加。
林泓佑認為，「新青安」幫助首購立意良好，但過於寬鬆的條件吸引投機炒作。他其實不建議客戶申辦，因為「新青安」限制多，不能出租，相較之下，一般房貸方案雖然利率較高，萬一有資金壓力，仍可透過出租增加現金流，度過難關，然而在房市正熱時，寬限期5年吸引了不少假首購、投機客進場買房，大玩財務槓桿。
他形容，新青安的風險與誘惑，「就像用一根竹竿挑石頭」，稍有不慎便可能失衡，離違約法拍只差一點點距離。
此外，「新青安」雖然規定一人一生限貸一次，但他觀察到，有夫妻假離婚，各自利用新青安買房子套利，或是投資客利用身邊的親人當人頭買房，手法很多，這些亂象導致政策實施不久，怨聲載道。
裝修市場觀察：低估老屋翻修成本成隱憂
除了購屋端問題，裝修市場也觀察到「新青安」族群的共同特徵。
赫瑪室內設計裝修總監徐筱蘋表示，限貸令之前，也就是去年初、前年接觸到的「新青安」屋主最多，這群人的特色是年輕、積蓄有限，都買40年以上的老屋，屋況不好需要翻修。
徐筱蘋指出，老屋早期興建過程並未合規，921之後建築法規趨嚴，從管線重拉、廚房改造、格局重弄、防水工程等等翻新工程浩大，以1坪12~15萬元計算，預算至少好幾百萬，「但這些新青安的屋主，老屋主要是因為房價便宜、空間大，買房後手上沒剩多少錢，聽完翻修費用報價嚇傻，沒有一件成交。花大筆金錢買房，卻不一定能住、好住，令人同情。」
專家建議：善用轉貸避免違約風險
對於即將面臨「新青安」違約風險的人，衛山資產管理公司總經理高愷蔚建議，借款人可以透過轉貸或轉增貸避免違約，雖然必須付出轉貸的手續費及設定費，但好處是一般房貸的彈性比「新青安」房貸高，而且一樣有3到5年的寬限期，若轉增貸成功，也能取得額外資金，提高資金運用空間。
高愷蔚建議，有需求的屋主至少向3家銀行進行諮詢，可優先選擇平時往來銀行，或承作房貸業務較多的金融機構洽詢；銀行會重新審核借款人的信用及繳款紀錄，若沒有重大信用瑕疵，仍有機會順利核貸；如果借款人有部分信用問題，可透過增加保證人等方式提高轉貸核准機率，避免因資金周轉不靈而產生逾期或違約情形。
還息不還本期限太長換湯不換藥
買房不只是關於安居的人生大事，也是重大的財務工程。如今第一代「新青安」將到期，取而代之的「新青安2.0」傳出設下個人年收200萬、年齡50歲等條件限制，想防止炒作，卻未正視婚育延後與購屋年齡提高的現實。
更令人意外的是，5年寬限期原封不動保留，讓「還息不還本」的模式持續存在。若政策設計失衡，最終恐怕抑制不了投機，甚或在股市瘋狂時，以房入股，助長多元槓桿操作，為下一輪房市與金融風險埋下伏筆。
圖/Yahoo房地產
資料來源：Yahoo房地產
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