包租代管龍頭「兆基屋管」風暴延燒，宏碁接手兩日就宣布撤出，外界關心是否仍有未爆彈。房市趨勢專家李同榮表示，目前各界焦點放在公司治理，但兆基事件更值重視的是，社宅與租賃政策背後存在著「致命三刀」。
第一刀：「重數字、輕供給」
李同榮指出，過去蔡英文政府提出20萬戶社會住宅目標，其中12萬戶採興建方式，另外8萬戶希望透過「空屋移轉社宅」完成。
然而「空屋移轉社宅」執行困難，後來大量透過包租代管，把原本就在民間租賃市場出租的住宅納入政策體系，再計入社宅成果，充當政績，現在的賴政府也是如法炮製。
問題是：原本就在出租的房子，經過包租代管之後，究竟增加多少住宅供給？
這就像把A魚缸的魚撈到B魚缸，再把B魚缸命名為「社會住宅」，兩個魚缸的魚加起來根本沒有增加。
問題不在包租代管，而是政府錯把「租賃服務」當成「社宅供給」。當真正的社宅供給沒有相對增加，政策卻過度追求帳面戶數，就容易形成「重數字、輕供給」的政策偏失。
第二刀：「重補貼、業務集中」
截至2025年底，官方公布社會住宅興辦12萬2,680戶、包租代管累計10萬4,803戶，租金補貼受益戶數達91萬3,867戶。
但三種政策本質完全不同，社會住宅是增加公共住宅供給；包租代管是改善租賃管理與弱勢媒合；租金補貼則是降低租客短期居住負擔。
三者都可以做，但必須分開統計、分開考核，不能把不同政策工具混同為增加社宅供給的成果。所得補貼不等於住宅供給，租賃服務更不等於新增社宅。
當政府為快速擴大政策戶數，大量透過租金補貼、租稅優惠及公益出租人制度吸引房東、房客進入政策體系，就需要大量業者進行媒合、管理及行政作業。
政策量體快速膨脹，業務也容易向少數具有規模、系統與人力的大型業者集中。
兆基事件真正值得政府警惕的就在這裡：當單一業者承作政策案件過度集中，一旦企業發生財務或公司治理問題，就可能從「企業風險」迅速升高為「公共政策風險」。
第三刀：「輕監理、弱風控」
包租代管是值得扶植的專業服務產業。隨著台灣住宅老化、人口高齡化及租賃需求增加，未來更需要專業租賃管理、老屋修繕、資產活化與弱勢媒合，市場具備無限潛力與商機。
但政府既然創造龐大的政策市場，就必須建立與市場規模相對稱的「財務監理、履約保障、業務集中度管理及風險預警制度」，才能培植更多優秀的業者參與，提升產業的治理能力。
政策不能只有補貼與擴張，卻沒有相對應的監理與風控，否則一家大型業者出問題，影響的就不只是企業本身，而可能牽動房東、房客、市場信心乃至政府政策公信力。
李同榮表示，提出三大改革方向：
一、角色重新分工。
社宅負責增加公共住宅供給；包租代管負責租賃管理與媒合；租金補貼則精準協助弱勢租屋族。三者分開統計、分開考核，不再混淆計算政績。
二、政策重心回歸真正社宅供給。
政府應提供國公有土地，結合壽險、基金及民間長期資金，加速興建只租不售社宅，提高可長期控制的公共住宅存量，政策思維從「補貼需求」逐步轉向「增加供給」。
第三，租金補貼回歸弱勢支持。
精準照顧弱勢及青年租屋族，建立資格動態檢核與合理調整機制，同時防止補貼被市場轉嫁成租金上漲動力。
李同榮表示，兆基事件最終涉及哪些法律責任，應由司法釐清；房東、房客是否實質受損，也應以後續事實判斷。但是，司法責任尚待釐清，不代表政策責任不必現在檢討。
政府不能每次出事就急著與個別企業切割，也不能因一家企業出事，就讓整個包租代管產業陪葬。
他表示，他從2017年批評「空屋移轉社宅」可能形成「狸貓換太子」，到後來質疑數百億元租金補貼、公益出租人優惠及租賃市場資訊不透明，其核心主張始終沒有改變：社會住宅政策最終一定要回到「供給」。
他強調，「補貼」不能代替「供給」；「包租代管」不能代替「社宅」；「膨脹的數字」更不能代替「居住正義的政績」。
圖/經濟日報(李同榮／提供)
資料來源：經濟日報
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