買房最怕合約簽了、頭期款準備好了，最後才發現銀行鑑價不足、貸款成數不如預期，甚至直接婉拒承作。實務上，銀行審核房貸時，並不是只看房價，而是同時評估「房子」與「人」兩大條件。
簡單來說，銀行主要在意兩件事：借款人有沒有穩定能力還錢，以及這間房子未來是否容易處分變現。
只要擔保品條件特殊、產權複雜，或借款人的收入、負債與信用出現問題，都可能造成低鑑價、降成數、縮短年限，嚴重時才會走到拒貸。
以下整理房貸申請最常見的十大卡關因素。
1、重大屋況或結構安全問題 海砂屋、輻射屋、傾斜屋，以及經認定結構安全有重大疑慮的建築，銀行通常會採取較保守的授信態度。
房貸是以房屋作為主要擔保品，一旦建築本身存在重大安全問題，不只市場價格可能受影響，未來轉售或拍賣的難度也會提高。
實際結果可能包括鑑價降低、貸款成數下降，問題嚴重時甚至可能不予承作。
2、小坪數、套房等特殊產品 坪數也是銀行鑑價的重要條件之一。
小套房因總價、使用空間及轉售客群和一般住宅不同，部分銀行會提高審核標準。市場上常將15坪左右視為較敏感的區間，但並沒有全體銀行共同適用的「15坪以下一定拒貸」規定。
地段佳、成交量穩定，加上借款人財力良好的小宅，仍可能取得房貸；條件較弱的產品則可能面臨成數下降。
3、高屋齡、建物殘值偏低 老房子不是超過40年就貸不到款。
銀行關心的是建物剩餘價值、保存狀況、所在地段，以及未來市場接受度。
台北市精華區50年老公寓，土地價值與交易需求可能仍然很高；偏遠地區同樣屋齡的住宅，銀行評價就可能完全不同。 高屋齡常見影響包括鑑價偏低、貸款年限縮短及成數降低。
4、地段偏遠、交易流動性不足 房子所在地段越冷門，銀行承擔的風險通常越高。
人口外移區、交易量稀少區域、偏遠山區或市場需求有限的住宅，未來一旦借款人無法繳款，銀行取得抵押物後可能不容易出售。
因此銀行除了看成交價，也會看區域成交量、生活機能、交通條件及市場接受度。
5、周邊嫌惡設施影響市場價值 住宅附近如果存在可能明顯影響市場接受度的設施，也可能反映在銀行鑑價上。
例如殯儀館、垃圾處理設施等，如果距離過近並已影響區域房價與交易狀況，銀行就可能降低擔保品評價。
不過，嫌惡設施沒有全國統一的距離與扣分標準，仍須依實際位置、市場成交狀況及各銀行內規判斷。
6、違建、用途或產權複雜 銀行不只看房屋實際使用面積，更在意合法登記的產權到底有多少。
大面積未登記增建、違法夾層、登記用途與實際使用不同，以及持分產權、共有關係複雜等情況，都可能影響銀行鑑價與抵押權設定。
未合法登記的面積通常也不能直接按照正常住宅價值計入銀行擔保品。 情況越複雜，銀行承作態度通常越保守。
7、信用紀錄出現瑕疵 房子條件很好，借款人的信用出問題，同樣可能貸不到。 銀行會透過聯徵資料查看借款人的貸款、信用卡及過往信用紀錄。
貸款逾期、催收、呆帳、信用卡長期遲繳、強制停卡等紀錄，都可能影響銀行對還款風險的判斷。 不同信用異常資料也有不同揭露期間，因此「債務已經還清」不一定代表信用評估立即完全恢復。
8、負債比過高 高收入不等於一定能取得高額房貸。
銀行會把借款人名下已有的房貸、信貸、車貸、信用卡循環等負債一起計算，再衡量每月收入能否負擔新增房貸。
年薪雖高，但既有債務已經吃掉大部分現金流，仍可能面臨核貸金額降低，甚至遭銀行婉拒。
房貸審核看的是「剩下多少錢可以還貸款」，而不是單看薪水數字。
9、收入不穩定或財力難以證明 自營商、接案族、業務人員、計程車司機或外送工作者，並不是職業名稱本身就不能辦房貸。
真正影響銀行判斷的是收入能不能被證明，以及能不能持續。
薪轉紀錄、扣繳憑單、所得稅申報資料、銀行往來流水及營業收入，都可以成為財力證明。 收入來源很多，但完全沒有留下正式金流或報稅紀錄，銀行就比較難認定穩定還款能力。
10、密集申貸、信用管制與銀行風控 短時間向多家金融機構提出貸款申請，聯徵報告會留下新業務查詢紀錄。
不過，聯徵中心設有比價保護機制，一定期間內同類型的新業務查詢在信用評分計算上會作適當處理，因此並不是詢問第二家、第三家銀行就一定造成信用大幅扣分。
另一方面，央行不動產信用管制也會直接影響部分購屋人的房貸條件。
第二戶、第三戶以上住宅、高價住宅等案件，都可能受到最高貸款成數、寬限期等規範限制。即使信用正常，也不代表一定能按照第一戶自住房貸的條件申請。 銀行本身還會依資金狀況、區域風險及內部授信政策決定是否承作。
買房前先檢查「房子」與「人」 房貸卡關最麻煩的情況，不一定是銀行直接拒貸，而是實際核貸金額和原本預估差太多。
例如買一間1,500萬元的房子，原本預計貸款8成，也就是1,200萬元，自備款準備300萬元；如果銀行最後只核6成，貸款只剩900萬元，買方立刻就要多準備300萬元現金。
對沒有額外資金的人來說，這種「成數不足」的殺傷力，可能和拒貸沒有太大差別。 因此，簽約前除了確認成交價格，更要先檢查房屋的屋齡、坪數、用途、產權、地段及特殊狀況，同時檢視自己的收入、負債與信用條件。
特殊物件或自身財務條件較複雜時，也應提早向銀行了解初步授信方向，降低簽約後才發現貸款不足的風險。
銀行房貸的核心邏輯很簡單：借款人要還得起，房子也要具有足夠擔保價值與市場流動性。兩邊任何一方條件出現問題，都可能讓原本預期的房貸條件打折。
※本文所列為依銀行公開授信原則與常見房貸實務整理，並非主管機關公布的「官方拒貸十大排名」。實際貸款成數、利率、年限及是否核貸，仍須依各金融機構內規、擔保品鑑價及個別申貸人條件決定。
圖/M-news
資料來源：M-news
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