文／葉美麗、吳俊德
如果你只有一個自住房，房價因通貨膨脹而上漲的效果，只能讓你在對抗通貨膨脹的過程中維持「不敗」，想要擁有因通貨膨脹而價格上漲的額外利益，就必須持有第二棟以上的投資房。
大家都想知道的是.....
1.只有一間自住房，房價飆漲，對我是好事還是壞事？
2.別讓血汗錢越變越薄！為何一定要買第二棟投資房，才能真正戰勝通膨？
3.想靠房地產穩穩賺，「金雞母」投資房如何挑選？
在所有的資產中，房子是唯一可以「有效」對抗通貨膨脹的資產，因為在大部分情況下，房子的資產價值占比會是你所有資產中最大的；不過，也由於房子是你一定會用得到的，你需要房子來維持日常生活，所以風險也是最小的。
就經濟學而言，房子是十分「在地化」的資產。相對於大部分的資產是可以移動的，譬如現金存款可以拿著搬來搬去，房子本身是搬不動的，其流動性受限於所在的位置，價格絕對受所在地區的經濟環境影響十分巨大。
若在一個國家內發生大幅的通貨膨脹，大部分東西的價格會因而飆漲上去，房子的資產價值占比往往是最大的，所以其價格飆漲的影響程度也會最大，甚至因此帶動其他資產的價格上漲，足以反映出通貨膨脹的負面影響。所以在經濟學中，房子是唯一可以有效對抗通貨膨脹的資產。
只有一間自住房難以戰勝通膨：為何房價飆漲，你實際上是變窮了？
若是你只有一個自住房，房子價格因通貨膨脹而上漲的效果，只能讓你在對抗通貨膨脹的過程中維持「不敗」而已，並不會產生額外的利益，因為房價上漲只是反映物價上漲的程度；當你因住房需求改變而要換屋時，新房子的價格也已經因為通貨膨脹的關係而上漲了，你的換屋不會有任何因通貨膨脹造成的額外好處。
想要擁有因通貨膨脹而價格上漲的額外利益，就必須持有第二棟以上的投資房。對持有者而言，在發生通貨膨脹之後，賣出第二棟房子時，其房屋價格上漲的部分才是你對抗通貨膨脹的額外獲利，因為你不一定立刻需要去再買一棟新房子。
在貨幣學中，有一個「貨幣的面紗」理論。當通貨膨脹發生時，你原有的100元工資上漲至110元，名目收入增加了10元，因為多了10％收入，在心理上你會誤以為你比以前更富有了，然而實際情況是你可能要花更多錢，甚至多於10％的錢，才能維持以前的生活水平，也就是說，實際上你可能比通貨膨脹發生之前更窮了，卻不自知。
小資族如何靠房地產抗通膨？一定要買第二間投資房
在只有一棟自住房的情況下，房價飆漲會讓你感覺更富有，但實際上卻是更窮了，惟有持有第二棟以上的投資房，才能逃脫「貨幣的面紗」理論的困境，也才能因通貨膨脹而享有額外獲利。
2021年新冠肺炎時期，美國政府不斷的發錢以維持經濟的動能，考量到疫情結束時，這些龐大的資金勢必引發一波的通貨膨脹，因此叫許多人在洛杉磯地區買房子。當時因為疫情使得市場不景氣，房子價格是隨你砍的。
到了2022年初，發生意想不到的「俄烏戰爭」，石油價格飆漲，物價水準上升至9.1％，本來隨你砍的房價隨之上漲翻倍。
在通貨膨脹下，自住房只能維持「不虧」而已。要在通貨膨脹下賺到價格上漲的額外利益，就必須擁有第二棟以上的投資房才行。所以小資們，在能力所及的情況下，要買下第二棟投資房去真正享有利益。
有錢人如何活用房子資產？就是以房養房而已
前面曾經提到運用自住屋與投資屋來對抗通貨膨脹，也提到有錢人的賺錢方式是「時間的幾何倍數法」，這也就是說，有錢人會運用「以房養房」的方式來增加其資產。
有句俗話說「房租收入就是一個啞巴兒子」，兒子可能會與你不合，也可能賺不了足夠的錢來養你，但房租收入就是穩穩當當的為你賺錢，可以養活你。
有錢人以投資屋的房租收入來支付投資屋的房貸，當然前提是有足夠的購屋頭期款才能如此作，就算房租收入不足以支付投資屋房貸，只要金額不至於相差太多而出問題，略有些差額需要貼補進去，也就當作是一種儲蓄吧。
許多的有錢人就是從第一間的小小投資屋開始，然後第二間，接著第三間與第四間投資屋陸續滾進資產之中，投資屋也從原來小小的套房變成越來越大的大四房，這就是有錢人賺錢的「時間的幾何倍數法」。
有錢人專攻「超商租客」打造穩定現金流！10年繳清房貸還再多一個店面
買下第二間房子當投資房來賺錢，有如養了一隻「會生蛋的母雞」，雞生蛋，蛋再生雞，很快的，你就會有一個「養雞場」為你賺錢。
要記住，只有母雞才會生蛋，也就是說，不是所有房子都會賺，是要挑選的，地點很重要。
有位朋友只買店面，特別是「三角窗」與「路沖」的店面，這些店面幾乎全部出租給超商，為了吸引超商承租，他把房租降價10％。
超商是一個收現金的行業，又常常一租就是10年，所以他不必擔心房客無法支付房租，還能有10年的穩定現金流，他可以利用這穩定的現金流再去買下一個店面。
他的計畫是，「用兩個出租店面的房租收入可以輕鬆再養一個新買的店面，10年以後我就會繳清貸款，還再多一個店面」。
包租公致富術：「重劃區土地公」如何靠40間房，打造百萬月租收入？
有人會擔心投資屋要租人是件麻煩事，因為要約時間看房，要簽約、收租，要修水電、換燈泡之類的瑣事。有錢人找個「租屋代管」就好，與人分享一部分的房租收入，讓人幫你跑腿去辦好所有的麻煩事。
有位朋友在重劃區的地賣給建商蓋大樓。他怕現金留在手上會越來越薄，就買房子當包租公，曾經在一棟大樓內持有超過40間以上的房子，因為地點在市中心，很容易就全部放租出去，單單一個月的租金收入就超過百萬。
為此他乾脆請一位小姐專門來管理房子簽租約與收錢、簡單修繕的事，萬一要修水電有簽約的水電工負責。
買在同一棟大樓裡的好處，他說：「我們家小姐只要樓上樓下走動就可以了，很方便。最重要的是，我是整棟大樓內持有房子最多的人，管委會是我在管，我就是這棟大樓的『土地公』啦。」
房地產投資的黃金法則：地點、地點、還是地點！
要買投資屋來投資，要記住，地點、地點、還是地點。很重要，所以要講三次。因為有那麼一天，投資屋是要賣掉的。
「時間的幾何倍數法」就是這麼一回事，用錢賺錢，用錢滾錢而已。小資們有能力的時候，也可以照樣畫葫蘆。