東森財經新聞 記者張琬聆
近年房市大熱導致房貸水位屆滿，中央祭出各限貸令來抑制，卻衍生一齣齣的亂象，估價師歸納出4大關鍵亂象，包含房貸條件溯及既往、高價宅總價門檻脫離現實、鑑價與放款標準錯亂，以及建商被迫變身銀行等，痛批罪魁禍首是政府，卻要全民買單，一意孤行將拖垮整體經濟與社會信任。
對於近日房市爆發的一連串問題，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，追根究底，罪魁禍首正是政府偏執的金融與房市政策，如今這些政策錯誤所引爆的後果，卻要全民共同承擔，包含購屋者掉入違約陷阱，建商淪為放款單位等，導致社會矛盾持續擴大，相當令人痛心疾首！
黃昭閔歸納4大關鍵亂象：
一、金融政策「溯及既往」，踐踏法治與信賴基礎
現行金融政策朝向全面緊縮，包括降低貸款成數、取消寬限期，甚至出現「溯及既往」的誇張作法！許多民眾在當初購屋時，在謹慎評估自身財務能力與貸款條件後，才決定簽約購屋。
然而2024年9月19日後金融政策卻突然變臉，尚未申請的貸款件，在毫無緩衝期與法律保障下，適用第七波信用管制，形同政府單方面毀約、嚴重踐踏法治精神與人民對制度的基本信賴！
黃昭閔認為，為維護法律信賴原則，調整政策應該設有「緩衝期」，凡涉及貸款條件變動的政策，均應設有合理的緩衝與過渡期，以保障已完成簽約、付款、或預售屋購置的民眾，不受臨時政策波動影響，確保信賴保護原則不被踐踏，並避免市場恐慌與違約潮。
二、高價住宅門檻凍結十年未調整，嚴重脫離現實
中央銀行自2016年起對高價住宅實施限貸政策，但至今從未調整總價門檻。近十年以來因物價通膨，房價早已呈倍數成長，導致原本屬於中價位的住宅也被劃入「高價住宅」，被迫適用更加嚴格的限貸措施。
然而政府仍故步自封，導致一般換屋族無辜遭限貸，原本正常的購屋行為反被打入高風險分類，難以取得合理貸款成數，額外增加出來的高額自備款無力承擔，恐陷入違約或與建商產生消費糾紛！
至於該怎麼解決？黃昭閔建議建立「高價住宅認定調整機制」，納入購屋使用目的區分，由於現行高價住宅認定門檻已嚴重脫離市場現實，應比照具公信力的房價指數，建立定期自動調整機制，每兩年檢討並調整門檻，以符合房價變動趨勢；同時應將「購屋使用目的」納入評估依據，對於首購族或自住需求者，應有別於非自用投資行為者的適用規範。
現行高價住宅認定門檻已嚴重脫離市場現實，導致換屋族無辜遭限貸。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
三、鑑價與放款標準錯亂，限貸卻又不給貸
銀行採用「鑑價與買價取高者」來認定是否屬於高價住宅，卻又以「取低者」決定實際可貸金額，形成初一十五不一樣的雙重標準！不僅導致更多住宅被錯列為高價住宅限貸，更直接壓縮實際放款空間，等於「限貸又限估」，讓購屋民眾左右受困、進退兩難！
黃昭閔認為，首購與自住型買方應給予寬鬆條件，即便總價達到高價住宅門檻，若購屋者為首購或自住使用，應適用較寬鬆的貸款成數與合理寬限期，以兼顧民生需求與社會公平，避免誤傷剛性購屋族群。
四、建商被迫變身銀行，角色錯置、風險外移
在銀行貸款成數大幅縮減、買方資金缺口浮現之際，主管機關不思檢討政策失當，竟轉而要求建商「補足缺口」，這種脫序做法等同將金融放款責任強加於建設業，完全違反市場分工原則，讓建商背負本不屬於其的金融風險。這不僅有違市場機制，更是嚴重的角色錯置與不對等風險轉嫁，顯示政策已徹底失衡。
黃昭閔舉例，某消費者名下已有一間房，2010年在台中購買一戶70坪預售住宅，每坪單價50萬元、總價3,500萬元，當時屬於非高價住宅，預期可貸7成。然而今年交屋申辦房貸時，銀行重新對該屋進行鑑價，核估每坪單價已上漲至60萬元、總價高達4,200萬元，銀行即以「高價住宅」視之，依第七波信用管制僅准貸3成。
更離譜的是，黃昭閔指出，該戶被認定為高價住宅時，是採用高估值，但實際放款時卻又用買賣價作為擔保品價值認定的基礎，結果買方不僅無法貸足原預期資金，還背上高額自備款與違約風險，最終政府竟反過頭要求建商協助分期攤還，變相逼建商成為金融放款單位，「請問，建商何德何能肩負金融風控職能？這根本是政策失能下的體制錯亂！」
台中換屋族購買預售屋，交屋申辦貸款卻面臨高價住宅的限貸令門檻。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
黃昭閔認為，以剛性需求的自住客來說，所購置的房地產，自簽訂買賣契約後並不會移轉、轉賣，市場價格的變動對於這類買方而言根本不受漲跌影響，金融機構卻以銀行重新鑑價後的高估值認定適用豪宅限貸的標準，嚴重違反法律的信賴保護原則，直批「實在荒謬至極！」
該如何解決這種荒謬狀況？黃昭閔退一步來說，若政策變更導致銀行貸款核撥不足，應由政府主導設立「購屋貸款差額擔保基金」，協助承購戶取得缺口資金或額外擔保資源，減輕市場負擔，而非強迫建商「變身為金融機構」扮演放款角色，導致角色錯置與義務加重的嚴重問題。
黃昭閔強調，這些建議既有助於穩定房市、避免錯殺善意買方，也能有效化解政策與現實間的落差，盼相關主管機關傾聽基層聲音，進行結構性修正，重建民眾對房市與政府治理的信任。
錯誤的政策不僅破壞市場秩序，更將風險無情轉嫁給無辜民眾與建商，黃昭閔接著說，若政府繼續罔顧市場機制與民生痛苦，一意孤行，不僅無助於打房，更將拖垮整體經濟與社會信任，希望政府正視問題、全面檢討，還給房市一個公平與理性的環境。