Yahoo奇摩房地產編輯部 文／李寧
新青安的優惠利率，讓不少人想盡辦法要通過核貸，一名網友日前表示，身邊朋友買房時，為了使用新青安，借用他的名字登記，之後朋友卻因為房貸繳不出來，突然失聯，他為此上網發問，是否能直接賣掉房子還貸？事實上借名登記有不少風險，如果漏掉「書面契約」，容易陷入訴訟爭端。
朋友借名登記買房卻落跑 出名人能直接賣房？
該網友在臉書社團「靠北建商2.0」指出，他的朋友去年2月買房，為了能用新青安，向原PO借名登記，並允諾會自己繳交房貸，然而今年11月，朋友卻因為財務出現問題，房貸繳不出來，已經拖欠超過一個月，之後還直接人去樓空。
原PO找到對方父母，才得知朋友的頭期款，除了動用50萬存款，以及爸媽幫忙負擔60萬，其他是用信貸來補洞，結果因為每個月要繳交房貸、信貸和車貸，不堪重負而跑路，原PO對此憂心忡忡，發文詢問「我可以直接賣掉房子還貸款嗎，該如何做比較好呢？」
不少網友認為，既然名字是原PO的，那就直接賣房，還有人說，原PO已經賺到頭期款，假如有辦法負擔房貸，乾脆繼續繳，但也有網友提醒，假如朋友能拿出付款證明，原PO擅自處理恐怕被告。
借名登記是什麼？
從這起案例可以看出，借名登記存在不確定性和風險，到底什麼是借名登記？根據台北市地政局網頁，意指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」，至於借名登記在民事上的法律關係，根據最高法院的認定，「若不違反強制規定而構成脫法行為，例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定，原則上認定借名登記契約的有效性」，類推適用民法「委任」的規定。
在不動產領域，不少情況下，買家會採用借名登記的形式，根據住商不動產官網上說明，有以下4大常見情形：
1.屋主若持有多處不動產，可能會為了節稅，選擇將部分不動產登記到他人名下。
2.某些財產的取得存在資格限制，比如過去的國宅和農地，因此有人會透過借名登記取得財產。
3.申貸需要審核信用狀況，因此若買方的信用不佳，可能會向親友借名，取得較好的貸款條件。
4.借名登記有時是為了「避債」，債務人避免財產遭到查封，將資產轉移到親友名下，但此舉因侵害債權人權益，有可能被認定為無效。
借名登記風險多 恐陷訴訟爭端
雖然法律在原則上認定借名登記契約的有效性，但台北市地政局提醒，將自己的財產借名登記有許多風險：
- 假如借名人（買受人）和出名人（登記名義人）發生爭議，借名人意欲證明擁有實際所有權，必須提出資金和權狀等證據，若無法舉證，將可能無法請求財產返還。
- 出名人若出賣不動產，即便第三買受人知道有借名登記的情況，借名人也只能請求損害賠償，以及刑事上的背信責任，不得請求買受人返還不動產
- 出名人假如欠債受執行，借名人不得以借名登記為由，對抗執行。
至於出名人一方，若未經借名人同意，將不動產賣出，雖然不構成侵佔，但卻可能犯下背信罪。
對於借名登記的爭議，恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師先前曾在臉書分享實際案例，一位女大生被父母借用名義，用新青安買房，但因為父親失業，女兒反而背負房貸重擔，蘇家宏律師提醒，在法律上女兒是出名者，但實際所有權在父母手中，如果沒有釐清權責，將導致女兒付了房貸，房子卻是父母的，借名登記關係依舊存在，進而衍生糾紛，因此他建議，若父母想將房貸轉由女兒負擔，女兒務必要跟父母簽下切結書，取得房子的實際所有權。
最後，住商不動產官網也建議，為了避免風險和爭議，借名登記最好以書面形式，約定權利、義務和時限，並前往地方法院進行公證，增強契約的法律效力。