近年房市推案量大，預售屋集中在 2026 年開始進入交屋高峰期，但不少購屋族近期卻發現，原本簽約時預期可順利核貸的條件，到了真正交屋階段卻「全變了調」。包括貸款成數不足、銀行估價下修、甚至核貸卡關等問題頻傳，讓不少買方陷入進退兩難。
市場房市專家也都指出，這一波房市「貸不到」、「貸不來」的狀況，仍未紓解，接下來「交屋潮撞上限貸令、銀行房貸滿水位的結構性問題」，未來一到兩年，類似狀況恐怕只會多、不會少。
新屋交屋壓力與銀行貸款緊縮背景
受到2023–2025年新屋大量開工影響，內政部預估 2026–2028 年將迎來32–36萬戶交屋潮，市場面臨史上少見的供給端壓力。然而，目前央行限貸令持續、銀行房貸額度接近上限，使貸款成數、估價及核貸標準都相當保守，導致許多購屋者交屋時發現貸款條件與原先預期的有落差。
目前部分銀行甚至減少不動產放款、拉長審核流程後或需重新審核；一旦貸款不足，購屋者甚至不得不考慮預售屋解約，面對違約金與實際財務壓力的抉擇。
要交屋才發現錢不夠？四大貸款卡關情境全面浮現
從實務面觀察，目前購屋族在交屋階段最常遇到的問題，可歸納為以下四大類型:
首先，貸款成數不如預期，在央行信用管制未鬆綁、銀行資金水位偏高下，不少銀行即便名義上回歸「自主審核」，實務上仍採取保守放款策略，導致實際核貸成數明顯低於買方預期。
第二，銀行估價轉趨保守，隨著房市交易量急縮、區域賣壓升高，銀行在估價時已不再追價，甚至以「近期低成交價」為基準，造成估價低於成交價，貸款金額自然跟著縮水。
第三，核貸流程延宕，在銀行房貸滿水位情況下，授信審核時間拉長，部分買方甚至面臨交屋期限逼近、貸款卻遲遲未核准的壓力。
第四，最嚴重者，則是因貸款條件嚴審、收支比不過或是銀行不動產放貸已滿水位等，因而直接遭遇拒貸，尤其集中在供給量大的重劃區或投資氛圍濃厚的區域。
貸不到原本預期金額，購屋族該怎麼辦？
面對交屋資金缺口，購屋族切忌情緒化反應，應先盤點自身條件，再依不同情境採取對策。
對於仍具穩定收入、信用條件良好的自住族來說，「多找幾家銀行比較」仍是首選，不同銀行對區域與產品的風險評估不一，核貸結果可能差距甚大。
若貸款差距不大，且現金流尚可，則可評估短期提高自備款或搭配其他資金工具，但須留意整體負債比與利率風險。
對預售屋買方而言，若交屋時間尚有彈性，與建商協商延後交屋，爭取銀行資金回補時間，也是實務上常見作法。
什麼情況下，「預售屋解約」反而是理性選項？
不過，並非所有狀況都適合硬撐。當房價跌幅已高、貸款落差過大，或風險已明顯超出可承受範圍時，預售屋解約反而可能是風險管理的一環。
由於，預售屋買方違約解約，賠款上限為房屋總價的 15%，如果交屋時，房價已經跌超過15%，選擇解約是比較好的選擇。根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，若已繳價款未達總價 15%，建商只能沒收已繳款項，不可要求買方補足差額；若已繳款超過 15%，則只能沒收 15%，其餘需退還。
另外，從實務經驗來看，若貸款與原先評估的差額僅5%以內，多半仍有協商或補救空間；但若差距擴大至 10%以上，區域出現大量銀行拒貸等案例，代表問題已非個人信用，而是區域與市場風險，此時就購屋者必須重新評估。
此外，若交屋區域房價已反轉、建商態度強硬不願協商，強行交屋反而可能變成「高價接盤」，長期風險不容小覷。
專家提醒：現在不是買不到，而是「貸不到」
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示強調，當前房市最大變數，已不再只是價格，而是資金能否順利到位。「現在很多購屋糾紛，不是因為買貴，而是交屋那一刻才發現，銀行給的錢不夠。」在限貸令交屋與銀行房貸滿水位的環境下，購屋族應提早做最保守試算，把「最壞情境」納入規劃。
中信房屋研展室副理莊思敏也提醒，未來一年，隨著交屋量持續放大，銀行審核勢必仍嚴。2026 年交屋潮不只是房市供給問題，更是一次對購屋族資金規劃能力的全面考驗。在房市回溫訊號尚未明朗前，理性評估、提早規劃，遠比倉促進場來得重要。