2024年9月，央行祭出第七波信用管制，嚴格限縮房貸成數，試圖抑制過熱的房市。然而，這劑「退燒藥」的副作用正逐漸浮現——建商資金斷鏈、爛尾樓激增、交屋糾紛頻傳，市場進入前所未有的震盪期。更令人擔憂的是，隨著未來3～4年「交屋高峰期」到來，這場由政策緊縮引發的房市風暴，恐怕才剛開始。
限貸令「時間差」效應：建商為何撐不下去？
央行第七波信用管制將法人購宅、第三戶以上貸款、餘屋貸款成數一律壓至3成，購地貸款也降至5成。這對高度依賴銀行融資的建商而言，無疑是致命一擊。
問題在於，房產開發需4～5年週期，許多建商早在政策實施前就已啟動建案。如今面臨貸款成數驟降、資金周轉困難，加上營建成本飆升（近年漲幅逾50%），導致「賣得越多、虧得越慘」的窘境。例如花蓮「綠野仙蹤」預售案雖100%完銷，卻因造價暴漲、資金鏈斷裂而爛尾，60戶購屋者求償無門。
32萬戶交屋超額供給衝擊市場
內政部數據顯示，2017～2024年全國建照核發量比使照多出32.48萬戶，這些超額供給將在未來3～4年陸續完工。
在限貸令壓抑需求下，市場恐面臨「量縮價跌」的雙重打擊：
成交量萎縮：2025年Q1全台買賣移轉棟數年減21.5%，六都前5月交易量更創8年新低。
價格鬆動：新古屋成交價已跌至實價登錄的85～95%，郊區與超量推案區域首當其衝。
銀行、建商、購屋者「三輸」困局
當前最棘手的問題是「不可歸責三方」的房貸僵局：
購屋者：預售時核貸7成，交屋時因限貸令僅能貸3成，自備款缺口暴增。
建商：餘屋貸款成數壓至3成，資金回籠困難，小型建商恐掀倒閉潮。
銀行：緊縮放款導致不良債權風險攀升，逾放比可能惡化。
這場房市風暴並非單純景氣循環，而是政策與市場結構碰撞的結果。若主管機關未能及時調整（例如針對「已簽約預售案」提供過渡條款），恐引發更嚴重的社會問題—爛尾樓激增、購屋糾紛暴漲、金融體系風險攀升。
房市『硬著陸』沒有贏家。與其讓建商倒閉、購屋者受害，不如在『打炒房』與『穩市場』間找到平衡點。目前關鍵在於，央行能否在下次理監事會議中，針對交屋高峰期提出配套措施，避免政策美意反成市場災難。
房市寒冬比預期更冷！
最新統計顯示，6月全台房仲交易量不僅較上月衰退1成，與去年房市最熱時期相比更慘跌近5成。業界悲觀預估，在政策緊縮、經濟不確定性雙重夾擊下，今年全年交易量恐跌破28萬棟，創下近7年來最慘紀錄。這場「量縮價不跌」的僵局，正讓買賣雙方陷入前所未有的拉鋸戰。
房仲業者內部數據揭露驚人衰退幅度：
永慶、台灣房屋6月交易量勉強與5月持平，住商機構、中信房屋則衰退約10%。若與去年同期相比，各大品牌平均衰退37%至50%，顯示市場動能正快速流失。更令人憂心的是，這波低量已非短期現象，而是從4月股災後持續至今的結構性問題。
深究背後原因，國際局勢成為壓垮房市的最後一根稻草
雖然全球貿易緊張稍緩，但7月到期的貿易談判大限、以伊戰爭引發的通膨隱憂，加上新台幣急升衝擊出口產業，在在削弱購屋信心。國內方面，央行第七波信用管制毫不鬆手，銀行房貸緊縮更讓買方雪上加霜，形成「想買的貸不到、想賣的降不夠」的僵局。
值得注意的是，市場出現兩極化發展
部分建商開始「送裝潢、家電」變相降價，資金壓力大的投資客也提高議價彈性；但剛性需求支撐下，整體房價仍未見明顯鬆動。專家觀察，具有科技園區、重大建設題材的區域相對抗跌，但推案量大的外圍重劃區已出現「有價無市」的窘境。
這場房市冰河期何時解凍？
業內人士坦言，在央行政策轉向、國際局勢穩定前，低量盤整將成新常態。對自住客而言，雖有部分銀行放寬貸款條件，但「撿便宜」的時機尚未到來；對賣方來說，與其苦守高價，不如務實調整策略。當房市從「激情炒作」回歸「基本面決勝」，這場買賣雙方的心理博弈，才剛剛進入最艱難的階段。
圖 房市示意圖
資料來源：奇摩新聞
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