台灣房市近年在高房價、高利率與政策干預下呈現分化發展。尤其自2024年起，央行陸續實施限貸成數調降、選擇性信用管制、貸款集中度限縮等措施，初衷為壓抑炒作、穩定金融秩序，然而這些「一體適用」的政策，未考慮北中南房市條件落差甚大，反而導致不同地區產生截然不同的混亂與副作用。本文將從三區房市特性出發，深入剖析央行打房政策造成的實質影響。
一、北部地區：高價高壓、需求未減
以台北市與新北市為代表的北部地區，長期處於房價高檔地帶，供給受限、土地稀缺、都更困難，導致新案推動困難。在央行的限貸政策之下，即使是自用型購屋者也面臨貸款成數不足、利率偏高等問題，年輕人幾乎無力負擔首購壓力。
由於市場信心未潰散、剛需仍在，導致出現「交易量下滑、價格不跌」的局面。建商不敢降價推案，政府卻又未提供供給端改革（如放寬都更容積、加快審查速度），雙重壓力下讓北部市場陷入高價僵固、低成交量的停滯狀態。
二、中部地區：投資熱區成受害前線
中部以台中為核心，原是房市最火熱的區域之一，七期、十四期等重劃區吸引大批預售與投資型買盤。然而央行政策針對法人購屋與高總價貸款強力限縮，使得許多非自住型產品直接遭遇斷炊，市場信心急遽轉向。
更嚴重的是，一些預售案開始出現解約潮，建商陷入銷售與交屋雙重壓力。加上中部並非每區都有高剛性需求，導致部分蛋白區推案庫存堆積，出現價格鬆動、建商讓利的現象。
三、南部地區：發展剛起步卻遭冷卻
南部地區如高雄、台南原本是價格基期最低的城市，隨著科技業投資、重大建設帶動，逐步出現剛性需求與外地移入人口，房價有所回升。然而央行卻未因地制宜，對這些地區祭出與雙北同樣強度的信用限縮政策，反而使當地年輕人與首購族首當其衝，貸款困難，買房門檻再升高。
地方中小建商對資金與融資的依賴度更高，打房政策壓縮了其推案與融資能力，不僅使房市萎縮，也拖累建設進度與整體經濟活力。政策本欲平抑房價，卻造成區域經濟發展失衡。
四、胡偉良觀點：打房政策應考慮區域差異
品嘉建設胡偉良認為，央行作為金融穩定的重要單位，其對過度投資與過熱市場出手自有其正當性。然而，房市本質為區域性市場，需求結構與供給條件落差極大，單一政策若不因地制宜，最終將造成「該打的沒打到，不該打的全打倒」的錯配現象。
建議未來政策調整應朝以下幾點推進：
1. 採取「區域分級限貸」制度，對高風險地區（如北市蛋黃區）持續緊縮，對剛起步的自住市場（如南部科技新城）予以合理鬆綁；
2. 設立首購族與換屋族專屬貸款配額與利率補貼，避免誤傷剛性需求；
3. 配套啟動供給端改革，包括簡化都更程序、放寬容積獎勵明確性，以穩定價格與市場信心；
4. 強化地方政府與中央的政策協調，建立地方房市數據機制，作為差別管制之依據。
圖 胡偉良觀點：打房政策應考慮區域差異。／僅為情境圖，取自unsplash
資料來源：遠見
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