央行第七波限貸令執行已三季,房市趨勢專家李同榮表示,此政策沒教訓到投資客,卻教訓到政策頒布前已購戶,他預言下半年房市將出現「九大慘狀」,預售購屋民眾面臨交屋貸款成數不足,違約、斷頭等情況,房市將亂象叢生,風暴將起。
李同榮指出,房產政策若不從供需核心問題提出治本解決方案,只有短期止痛,卻帶來市場長期受傷。央行自以為是的第七波化療式打房限貸令,不但溯及已購戶,更傷害到無辜的自住客,下半年面臨大量交屋潮,限貸令真正的後遺症已陸續發酵,市場將出現九大慘狀:
一、交屋斷頭、糾紛四起:由於限貸「溯及既往」,在政策頒布前的已購戶,尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第七波限貸的約束,貸款無門,等同化療式的打房限貸,下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。
二、換屋哀嚎:政府對高價與豪宅定義完全脫離市場現況,房價越來越高,高價定義門檻卻越訂越低,台北市民眾要買一間新房50坪,就會被定義為6千萬高價與7千萬豪宅,貸款只能三成,連首購換屋族都遭殃。
三、自住客受傷:限貸受傷影響最大的是自住客與首購族以及換屋族,貸款難度提高,購屋門檻變高,需自備款增加,反而更難入市,而換屋市場更是交易冷清,等同政府間接壓制人民換屋的需求。
四、金融業務扭曲與放款風險:銀行為搶市占採用變通放貸方案,實際房貸成數被掩蓋,部分貸款人在資金不足或景氣反轉時,恐面臨還款困難,形成銀行呆帳風險。
五、建商資金斷鏈,爛尾樓風險增加:目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重,各地已經有零星爛尾樓出現,一旦數量持續增加,下半年發生骨牌效應的風險就會增大。
六、交易量急凍,房仲產業變「慘」業:依賴市場交易量為生的房仲業,在上半年房市交易量急縮26.7%情況下,大量轉業潮與失業潮,甚至已到了頂店潮,下半年若交易量不回升,就會進入倒店潮。
七、首購成本墊高,購屋更困難:由於高房價結構失真,造成搶購低房價風潮:高價門檻過低,搗亂市場秩序,投資自住都轉向低總價市場,導致坪數小產品,地區房價炒高,首購宅成本墊高,購屋更困難,嚴重扭曲市場。
八、政策偏頗,官逼民反:部分建商與代銷被迫採取「轉彎」手法規避:假借「法人名義」規避自然人限貸成數,改成「一戶多戶合購」契約,亂象叢生。
九、房市交易不正常:為避開限貸規定,人頭購屋盛行,平轉、短期轉售案件增加,形成市場價格虛高,甚至助長投機氛圍。
李同榮表示,房市是民生問題,央行針對民眾貸款無門與業者資金斷鏈問題,提早提出選擇性鬆綁措施,已購戶不應溯及既往,尤其是政府對高價與豪宅的定義已偏離市場甚遠,應適時將各地「高價與豪宅」重新定義,因應自住客與換屋客的實質需求,以防上述九大風暴持續擴大。
圖   房市示意圖。圖/記者游智文攝影
資料來源:經濟日報
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