「簽約時明明寫了貸款不足可解約，但銀行鑑價遠低於買價怎麼辦？」
一位剛購買中古屋的網友分享親身經歷，深刻體會到銀行鑑價在房屋交易中的關鍵地位。雖然在簽約時已經標註了「貸款成數不足可解約」的但書條款，但當銀行鑑價遠低於購買價格時，整個交易就陷入進退兩難的困境。知識傳媒 貸款達人 呂崑富點出中古屋買賣中最常見卻最容易被忽略的風險。
．銀行鑑價與實際成交價的落差，可說是中古屋市場的常態。
多數買家在出價時，往往參考實價登錄的成交紀錄，或是被房仲的銷售話術影響，卻忽略了銀行鑑價的保守性格。銀行為控制風險，通常會採取較為謹慎的估價策略，這就導致了「買價」與「鑑價」之間的差距。
．當銀行鑑價遠低於購買價格時，買方面臨的是自備款瞬間增加的壓力。
舉例來說，原本預期購買1000萬的房屋，貸款8成需要自備200萬，但若銀行只願鑑價900萬，同樣貸款8成只能拿到720萬，自備款就暴增到280萬。這種資金缺口對多數購屋者來說都是沉重的負擔。
更讓人無奈的是，即使合約中有「貸款成數不足可解約」的條款，但當銀行鑑價基數不足時，這個條款可能無法提供完整保障。因為條款通常只保障「成數」，也就是貸款金額與「買價」的比例，而非與「鑑價」的比例。這種細節往往是購屋者最容易忽略的陷阱。
．從銀行角度來看，保守鑑價是合理的風險管理。
中古屋的屋況、區域行情波動、市場未來性等因素都存在不確定性，銀行必須為可能的下跌風險預留空間。特別是對於屋齡較高、位置較偏遠，或是市場交易量較小的物件，銀行的鑑價通常會更加嚴格。
．呂崑富建議，在出價前最好先進行「預鑑價」程序。
多數銀行都提供免費的初步估價服務，雖然不是正式鑑價，但至少能掌握大概的價格區間。同時也可以向多家銀行詢價，了解不同銀行對該物件的評價，避免單一銀行的保守評估影響交易決策。
．另一個重要的自保措施是在合約中加註「鑑價不足解約條款」。
明確規定若銀行鑑價金額低於購買價格一定比例（例如95%）時，買方有權無條件解約並拿回定金。這種條款雖然可能影響賣方簽約意願，但對買方來說是重要的保障。
．如果已經簽約卻遇到鑑價不足的狀況，還是有幾個補救方式。
首先是與賣方協商降價，畢竟銀行鑑價代表專業的市場評估，賣方也可能願意讓步。其次是增加自備款，如果資金允許的話。最後是尋找其他銀行重新鑑價，不同銀行的評估標準可能有所差異。
呂崑富：「與其事後補救，不如事前預防。」
在中古屋交易中，銀行鑑價應該成為出價前的重要參考指標。銀行的保守性格永遠不會改變，能改變的只有我們的準備程度，與其相信銷售話術，不如相信銀行的專業評估。畢竟買房是人生大事，多一分準備，少一分風險。
資料來源：M傳媒
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