內政部「虛坪改革」近期再度被討論，內政部希望修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，包括「免計容積」規定和「停車空間」改為專有兩方向。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，內政部部分方向值得肯定，但有時候最怕的就是「理想很豐滿，現實很骨感」，政府每次修法或制定政策，都是把法條、政策內容藏的深深的，他提出這其中3個隱憂和3配套措施提供參考。
第1、「拉抬房價及車價」。因為減少公設及建物總面積，建商為反映在銷售總價及興建成本上，將導致變相拉抬房價及車位價格，並且引發新舊建物單價認知差異，進而拉抬中古屋房價。
此外，因為車位面積增加，建商可能進一步反映面積核算的興建成本，進而拉抬停車位價格。舉例來說，台北市中山區一個頂級商辦大樓預售建案，建坪單價賣到超過每坪155萬元以上，坡道平面停車位價格賣到每個4百萬到5百萬元以上。
以往在地政產權登記上，為了停車位面積應該用多少比較合理這件事，內政部曾經在104年7月31日的「研商精進建物測繪登記相關業務第2次會議」上作了行政指導，決議內容是「銷售之停車位總面積計算應大於建造執照及其平面圖說記載之停車位總面積1.8倍為基準。
也就是說，假設單一停車位尺寸為2.5公尺*5.5公尺(即250*550)，停車位面積為13.75平方公尺，則該車位銷售面積至少應為24.75平方公尺(約7.49坪)。理論上，地政單位在地政登記上就要把關了。
但這個建案停車位面積1個才5.04坪，假設停車位車格是250*550的標準車位停車格的話，停車格面積就已經達4.16坪了(=2.5*5.5*0.3025)，車道面積才占0.89坪，這有可能嗎？
陳碧源說，這可能是在產權面積把車公灌到大公，這個還是在虛坪改革沒有喊出來的現在進行式，政府都管不動了，等到虛坪改革過關，如果政府依舊只是圖上畫畫、牆上掛掛，民眾以及市場面沒有進一步睜大眼睛，更荒謬的事情，一定會發生。
第2、停車位由共有部分改成專有部分，是會導致土地持分認定及社區管理茲生問題。陳碧源表示，如果內政部只修公寓大廈管理條例，那可能產生土地持分認定問題。
專有部分民法和公寓大廈管理條例是有不同的看法的。民法的規定是「專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」。專有部分必須是構造上必須具有可遮斷性，使用上可以具有獨立的經濟效用。
公寓大廈管理條例則拿掉了構造上遮斷這個構成要件，只有規定「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」只是，在區分所有建物的土地持分認定，現行的公寓大廈管理條例是沒有談到的。所以一般是回到民法的規定。
依民法第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」換言之，建物的基地土地持分，除了另有約定外，是要依專有面積比例訂定的。
因為車位或停車格變成專有部分，讓車道可以變成車公，來阻斷現行建商把車公放在大公的作法。但是當停車格變成專有部分時，回到民法的規定，因此將導致土地持分面積高於現行市場作法。
且法務部向來對於民法第799條的立場是很強硬的，他直言，不知道內政部是要從公寓大廈管理條例也寫一條來優於民法的適用？如果內政部沒有放在公寓大廈管理條例，又沒有打算修民法，那麼，以法務部向來對於民法第799條是很強硬的一貫立場。車位是免計容積率，土地持分面積又變成很大，是蠻奇怪的。
此外，停車位變成非共用部分而可能自由買賣，導致可能與現行都市設計大多希望停車位在社區興建時可以內部化的理念背道而馳。另外，亦會引發社區管理問題，當停車位也變成是專有部分時，表決權數如何認定才值得檢討，而不只有管理費、維護費怎麼收的問題。
第3、因更新後銷售面積減少，將會影響都更與危老共同負擔比，進而對於之後都更重建整合上造成衝擊。
陳碧源建議，政府應該要做到相關的配套措施，第1，在市場端銷售反映上，內政部應仿效香港推動實坪改革作法，採搭配實坪計價與總坪計價並呈的方式。首先，政府在實價登錄查詢網站的呈現上，除現行總坪單價外，另外增加實坪(專有部分)單價，讓消費者比對。
另外，政府也應一併修改不動產說明書、及預售屋、成屋買賣定型化契約應記載事項應記載事項，要求建商銷售預售屋或成屋、或經紀業銷售成屋時，在不動產說明書或買賣契約書上除呈現銷售總價外，應一併呈現實坪計價單價及總坪計價單價。而房屋銷售含有停車位部分者，應強制呈現及揭露停車位價格，以利消費者比較。
第2，停車位專有部分，內政部應同步修改民法及公寓大廈管理條例關於停車位採專有部分時的土地持分面積計算方式、表決權計算方式，以及法定車位不得外售之規定，以減少停車位改為專有後對於土地持分產權、區分所有權人會議管等理部分的衝擊。
第3，政府應該給予訂定施行日上較長的緩衝時間，以降低市場上對於巨大變化所帶來的衝擊。
圖 內政部虛坪改革影響層面大，引發各界關注。
資料來源：自由時報
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