各地政府每年都會公布未辦理繼承登記數量，藉此提醒繼承人處理，若被政府列冊管理，之後又不處理，可能被公開標售，價金全送給國庫。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名客戶收到稅務局的地價稅單，經過順藤摸瓜，找到了被繼承人的相關土地資料，在申請戶籍謄本後，發現繼承人約30多人，於是先行辦理繼承，完成公同共有的登記。
之後經過家族會議，決定出售該土地，雖然沒有達成全體同意，但是已經符合土地法第34條之1的多數決門檻，同意出售的共有人已經逾3分之2以上，僅有2人不同意出售。為了適法，發函開通知他共有人是否一併出售土地受領買賣價金，或是主張優先購買權，否則，將應分配之買賣價金扣除必要費用後，提存法院後，辦理過戶事宜。
鄭文在說，由於《土地法》第34條之1規定，他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者其優先購買權視為放棄，所以發函後也只能以逸代勞，等待兩位不同意出售的他共有人的回覆。
在發函後第3天，就接到其中一位共有人來函表示願意優先購買該土地所有權全部，並且同意近期內辦理用印及付款的相關手續。而另一位原來無意購買的他共有人，認為另外一位不同意出售的他共有人如此積極購買，該筆土地應該是價值不斐，不買可惜。基於「從眾原理」，開始集資承買，很快的完成集資，在存證信函通知的第14天，也來函表示願意優先購買。
原本的冷門的土地，硬生生的被炒作成熱門物件，誰才是真正的買主呢？先喊先贏？抽籤決定？還是再一次議價價高者得？
鄭文在解釋，依照《土地法》第34條之1執行要點規定：.....共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
也就是說，來函的都可以主張優先購買，但是依照共有人的應有部分比例定之。像是此個案共有人輩份較高個人的比例為5分之1；另外一人輩分較低只有持分百分之1，所以購買的比例大約是20：1，比例懸殊，恐怕「先聲奪人」反淪為「為人作嫁」。
鄭文在表示，他山之石可以攻錯，分享一下武林高手都是先按兵不動，等函到第14天，出奇不意再主張優先購買，屆時原5分之1的他共有人來不及回覆，才是正確的策略。
圖 共有土地優先購買權非先買先贏，還要看持有比例。（資料照）
資料來源：自由時報
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