文／《住宅週報》社長陸敬民
2025年的台灣房市像被「定格」？買氣冷清、成交量縮水，投資客身影稀少，但價格卻穩穩守住高檔，讓利不痛不癢，建商也沒急著降價拋售。這種看似矛盾的局面，其實是市場、資金、制度、金融與產業5股力量聯手作用，讓房市卡在「不飆漲、不大跌、不爆雷」。
市場端，推案沒停，但來人少、議價拖長，買氣確實轉涼。多數建案還在未開工或未交屋階段，建商資金壓力小，不需要為了現金流自砍利潤。二手屋更無斷頭潮：根據2025年1~10月內政部最新數據，全台住宅貸款違約率維持低檔，約在0.07%～0.08%間。
金管會2025年10月底數據顯示，房貸壞帳總餘額近90億元，相較金融海嘯時期「當時」房貸逾放曾達500多億元明顯小巫見大巫，體現銀行資本穩健。銀行的壞帳覆蓋率也十分充裕。截至2024年9月底，金管會公布本國銀行備抵整體呆帳覆蓋率已高達881.71%，其中為房貸呆帳覆蓋率為160%，銀行充足準備大大降低金融風險，對房貸市場造成的壓力有限。
資金面，錢確實都「睡在銀行」。根據主計總處2025年8月報告，國民超額儲蓄逼近4.79兆元，預計2026年突破5兆元大關；而根據金管會最新資料，國內銀行總存款已逾61兆元，顯示充沛資金仍在銀行體系內等待出場，因此房市價格在這片資金堰塞湖中被托著不易滑落。
制度面則緊緊鎖定房市波動。央行最新資料顯示，2025年9月國銀不動產放款集中度降至36.5％，不僅創今年最低點，更回落至2020年12月36.6%以來、近5年新低紀錄。對照2024年12月，集中度短短9個月內已大降1.1個百分點，下降速度明顯加快。圈內咸認，若以現行趨勢推估，集中度很可能在2026年初落至35%多的水準，形同回到疫情前的區間。
換言之，央行2025年持續將此指標緩步降至約36%的範圍內，已十分接近理想的36%軟著陸目標，藉此避免過熱或崩盤現象。同時，房地合一稅的5年重稅期增添短線交易成本，平均地權條例的換約禁令清空預售套利，囤房稅也有效提高餘屋持有成本，這些法規一同壓制投機行為，讓市場趨向低波動與緩步調。
金融政策上，新青安房貸政策雖被外界誤會為刺激購屋補貼，實際更像是槓桿風險的重新分配器。它將高風險的槓桿從短線投資客轉向違約率極低、持有期長的首購自住族群，減少因投資炒作造成的市場波動，提升房市底層穩定性。
而科技產業薪資、園區家庭成形和租金漲勢共同支撐房市剛需，聚焦特定城市基本面，避免房價因需求稀薄而下跌。這種剛需與結構面的穩固，使房市穩定延續，形成2025年台灣房市不是多頭狂潮或空頭崩盤，而是被一套市場、資金、制度、金融與產業等多重力量「固定」的低波動常態。對於市場觀察者，理解這「固態」背後的力量，比單純猜測漲跌更為重要。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
示意圖／記者張雅雲攝
資料來源： ETtoday房產雲
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