「為什麼什麼都漲，大家卻只罵房價？」、「政策一直在調，市場卻還是一片冷清？」這是我最近常聽到的疑問。其實，問題不在房價太高，也不單是市場情緒，而是錢動不了，交易卡在銀行這一關。
根據最新統計，未來三年，台灣市場可能面臨近10萬戶建商待售餘屋的壓力，加上國內外政經變化、房市政策、兩岸關係，以及供給端的起伏，2026全年交易量預估僅能持平，大約落在25萬到26萬棟之間。房價也很難再出現全面齊漲行情。剛性需求強的區域，可能小跌3%至5%，供給多的區域，跌幅可能5%至7%。
有趣的是，2025年股市表現還算亮眼，但房市卻異常冷清。問題其實不在台灣整體經濟，而是產業分化嚴重，AI相關產業之外，其他產業景氣疲弱，加上房貸利率早已脫離過去低於2%的甜蜜期，購屋負擔明顯升高。換句話說，房市真正的卡點，已經不是景氣，而是政策與銀行的「內部風控」。
不少市場一線觀察者指出，真正讓資金「結冰」的，是銀行端仍堅持的「5P授信規範」：不論政策如何微調，銀行在核貸時，對借款人的還款能力、資金來源、產業穩定性與風險控管仍高度保守。首購族、自住客即便名義上符合資格，實務上仍可能拿不到理想貸款。政策喊話雖多，但資金端不流動，市場就冷。
供給端的壓力也不小。中古屋委售量比去年高點增加約三成，待售時間拉長，新屋方面，未來三年將有32萬至36萬戶住宅完工。然而，預售市場低迷，自今年4月起，預售交易量已連續七個月低於4,000件。高開工、低銷售的落差，意味著建商餘屋逐步累積，成為壓在市場上的長期陰影。
央行雖宣布房貸控管回歸銀行自主，緊縮壓力或許有局部緩解，但第七波選擇性信用管制仍在，政府是否再出手，也增加了不確定性。市場專家預期，2026年房市將以首購、自住族為主，整體呈現「價緩跌、量盤整」，且區域差異會更明顯。
說到底，民眾不是不想買，而是「看得到、碰不到」。物價飛漲成日常，房價卻因資金流動受限成了情緒出口。當供給堆疊、價格鬆動，資金端卻卡住，房市的真正考驗，不在於房價會跌多少，而在於——銀行什麼時候，願意真正打開水龍頭。
資料來源：M傳媒房產中心報導
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