隨著近年房價攀升，賣屋後的稅負規劃成為民眾最關心的議題。許多屋主誤以為只要「遷入戶籍」就符合自住稅率優惠，卻在申請時遭國稅局駁回。信義房屋契約部代書王裕鴻提醒，房地合一稅查核日趨嚴格，國稅局不僅看戶籍登記，更看重水電用量、學籍等「生活足跡」。
信義房屋契約部代書王裕鴻指出：「房地合一稅本質上是『所得稅』，課稅關鍵在於賣屋是否產生所得。判斷適用新制或舊制的第一步，應查看不動產謄本上的取得原因與登記日。」
凡是2016年後因買賣取得的不動產，皆適用房地合一稅新制，且採取「土地與建物」合併課稅，與舊制僅就建物課稅有顯著差異。
在所得申報上，王裕鴻建議屋主務必妥善保存購屋合約、仲介費發票、代書費及裝修單據，這些支出皆可列為可扣除成本。關於裝修費用，目前國稅局以「是否屬固定物」為認列原則，如冷氣等設備，若隨屋出售並能提出照片與發票佐證，才有較高機會獲得認可。
針對最受矚目的「400萬元免稅額」優惠，王裕鴻說明，屋主須同時符合俗稱「666」的3大條件，首先實際居住滿6年，本人、配偶或未成年子女須設籍並實際居住。
其次為純自住無營利，出售前6年內無出租或營業行為。最後就是適用頻率限制，在6年內僅能適用1次。
王裕鴻強調，實務上常見屋主雖設籍滿6年，卻因水電使用量異常偏低、孩子學籍不在該區、或信用卡帳單寄送地址不符等原因，被認定缺乏居住事實，導致無法適用免稅優惠。
對於換屋族關心的「重購退稅」，王裕鴻提醒：「無論新舊制，皆以不動產移轉登記日作為2年內計算基準。特別是購買預售屋的民眾，若太早售出舊屋，一旦遇到新屋交屋延期，導致新舊屋登記日差距超過兩年，極可能喪失退稅資格。」
王裕鴻最後呼籲，買房後第一件事應是「儘早遷入戶籍」，以保障未來稅務權益。此外，贈與取得的不動產因成本認定較，日後出售時的獲利空間會被拉高，稅負恐更重。他建議贈與或換屋族群在進行房產處分前，應尋求專業諮詢，以免因一時延誤或規劃不當影響節稅權益。
圖／記者陳筱惠攝
資料來源：ETtoday房產雲
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