央行信用管制後，房市明顯降溫，交易量縮、議價空間拉大，市場也從過去的賣方市場，逐步轉向買方市場。不過，價格開始鬆動，買氣卻沒有同步回溫。好宅攻略老編管清智指出，這波房市調整並非一次到位，而是分階段進行，先出現賣方讓利、約一成的價格鬆動，接著才可能輪到賣壓較大的區域進一步修正，只是對多數買方來說，即便「便宜就在眼前」，但因為少看房少了價格嗅覺，成了房市最卡關的關鍵。
近期房市回到自住導向結構，近年新成屋與預售市場量能快速降溫，新成屋交易量年減約四至五成，預售屋量更是年減高達九成，顯示投資型買盤退場，自住客成為市場主力。管清智指出，自住市場的核心在於三個結構，包括「好自住」、「好環境」、「好機能」，環境條件是否成熟，以及生活機能是否到位，尤其成屋產品最為直觀，新成屋交易占比反而拉高，但前提是「房子要好住」否則難以吸引自住買盤進場。
在市場氣氛上，管清智直言，2025年是本波循環中「最冷的一年」，他觀察，目前市場呈現兩個極端狀態，一端是過去過熱時期的賣方市場，另一端則是近期賣方開始釋出善意，包括送家電、送裝潢、不用排隊抽籤等，他以自身經驗分析，自己向來採取反向操作策略，「大家在搶房的時候，反而選擇出脫，但現在市場轉冷，反而是撿便宜的時候。」他也提醒，現在已是典型的買方市場，只有實際看屋，才能感受到價格與市場變化，也才能釐清自己真正想要的產品，「不然就算便宜放在你面前，也可能不知道該不該買。」
對於賣方心態，管清智直言，屋主不宜再期待透過新青安2.0賣到高價。他指出，新青安1.0上路時，確實有「提油救火」效果，但1.0落日後，2.0馬上接續推出，市場其實已充分反映房市趨勢轉折，「大家都知道房價是在往下走。」而2.0政策明顯聚焦首購族，，2026至2027年仍處於房市調整循環期，買方應把握相對低價的結構，搭配正確的財務規劃。
在區域表現上，管清智指出，雙北市場雖然交易急凍，但部分區域的新案仍屢創高價，關鍵在於通膨背景下，土地與營造成本持續上升，「錢比我們人還聰明。」他認為，目前呈現「股市熱、房市冷」的資金結構，但資金終究會回流到具保值特性的資產，雙北蛋黃區因稀有性高、供給受限，相對最抗跌，「保值最後一定回到限量、稀有與蛋黃區。」他也指出，2026年資金更偏向資產配置思維，能創高價的個案，多半是具備剛性需求支撐的產品。
至於價格調整路徑，管清智分析，第一階段會出現的是「賣方疊價修正」，約有10%的讓利空間，但他強調，這不等同於全面下跌，而是回到相對合理的價格帶；第二階段則是賣壓過大的區域，特別是投資客集中、倒貨壓力大的地段，未來兩年可能出現10%~20%的修正幅度。
在供給面上，管清智提醒，2024年建照申請量明顯放大，但多數尚未進入實際銷售階段，背後反映的是土地成本高、建商選擇「緩推案」，真正形成賣壓的關鍵在於開工量，而常態年開工量約落在10.5萬戶左右，過去連續五年皆高於常態值，累積多出約12萬戶的供給量，「市場真正該關心的是，這12萬戶長在哪裡。」他也指出，近期建商已明顯感受到壓力，供給端正在主動減量，顯示市場正進入調整與重新平衡階段。
圖 央行信用管制後，房市明顯降溫，交易量縮、議價空間拉大，市場也從過去的賣方市場，逐步轉向買方市場。(圖/資料照)
資料來源：自由時報
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