在不動產租賃市場中，「凶宅」始終是一個讓房東聞之色變、令房客避之唯恐不及的話題。近日，臺南地方法院114 年度訴字第158 號民事判決，針對一起發生在「包租代管」模式下的租屋自殺事件作出了裁定，而不動產法務專家、也就是LINE官方帳號「白法務的不動產法務園地」創辦人白宗益也針對此案例，清楚解析責任相關歸屬。
這起案件不僅涉及了自殺者本身的侵權責任，更深入探討了「包租公司」作為承租人，在次承租人（即實際居住者）自殺時所應負擔的法律義務。
本案原告是房屋所有權人；民國111年（2022年）底，他將房屋1 樓出租給包租公司，雙方簽訂包租契約，並經過公證，包租公司隨後將其中的房間轉租給了房客。不幸的是，房客於 113 年12 月在該屋內燒炭自殺身亡。
房東認為，房客的自殺行為導致了該房屋變成了社會大眾所嫌惡的「凶宅」，造成房屋交易價值大幅減損至少 300 萬元。因此，房東向法院提起訴訟，要求包租公司以及房客的遺產管理人（因房客的繼承人都已拋棄繼承）負擔損害賠償責任。
法律爭點一：自殺行為是否構成「侵權行為」？
白宗益表示，在法律上，要讓一個人為其行為負責，首先必須確認該行為是否構成「侵權」。根據民法第 184 條第 1 項後段規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」法院在判決中指出，雖然自殺是個人終結生命的自我決定，但採取自殺這種極端方式，並導致他人房屋成為凶宅，這在一般不動產交易與社會常情中，是受人嫌惡且排斥的。這種行為不僅造成房屋所有權人的重大經濟損失，且其行為動機並無特別值得保護之處。因此，法院認定「以自殺作為手段，使他人房屋成為凶宅」的行為，屬於「背於善良風俗」的方法。
房客在自殺時已是成年人，具備完全的識別能力。法院認為，房客應能預見其在租屋處自殺將導致房屋變為凶宅，進而造成價值減損。即便其主觀上是為了結束生命，但對於造成房屋價值減損的結果，至少具備「間接故意」（即預見其發生而不違背其本意），因此，法院認定房客的行為對房東構成了侵權行為，應負損害賠償責任。
法律爭點二：房屋價值減損是否屬於「毀損滅失」？
白宗益說明，這是民法租賃非常經典的爭議。民法第 432 條及第 433 條規定，房客若因過失導致租賃物「毀損、滅失」，應負賠償責任。然而，許多法院見解（包括本案包租公司的辯解）認為，所謂的「毀損滅失」是指物理上的破壞（如牆壁倒塌、水管破裂）或功能上的損壞。而「凶宅」並未改變房屋的物理結構，房屋依然可以居住、遮風避雨。
這種價值的減損被稱為「純粹經濟上損失」，而非物理上的毀損。而在本案中，法院雖然認同凶宅造成的損失不亞於物理毀損，但因為房東已經透過「侵權行為」獲得勝訴，故本案未再就「毀損滅失」的定義有過多評析。
法律爭點三：包租公司的「無過失責任」
本案最具參考價值的點在於包租公司的責任認定。包租公司辯稱，房客曾有自殺未遂的紀錄，已有告知房東，房東既然同意續租，就應自行承擔風險。此外，包租公司也強調本身並非房客的監護人，無法 24 小時監控其行為。
然而，法院引用了民法第 444 條第 2 項：「承租人依前項規定將租賃物轉租於他人者，承租人對於次承租人應負責之事由所生之損害，負賠償責任。」法院指出，這條規定屬於「法定擔保責任」，其性質是「無過失責任」。也就是說，只要次承租人（房客）有應負責的事由（即前述的侵權行為），承租人（包租公司）就必須負責，不論承租人本身是否有過失、是否盡到監督義務，甚至不論房東是否知情。
白宗益說，這對於目前盛行的「包租代管」業者來說，無疑是一個巨大的法律風險警示。包租業者在轉租房屋時，必須承擔次承租人行為所帶來的所有法定責任。
賠償金額的計算 如何量化「心理陰影」？
至於房屋變凶宅到底賠多少？白宗益表示，這可不能由房東隨口開價。在本案中，法院囑託了專業的不動產估價師進行鑑定。鑑定報告採用了「比較法」與「收益法」，分析了燒炭自殺事件對房屋交易價值的影響。最終認定，該房屋因變為凶宅，其價值減損率約為 25.07％，以該房屋原本的市場價值計算，法院判命房客應賠償房東211萬1,575 元。
這個數字告訴大家，法律對於「凶宅」的價值減損是有客觀標準的，通常落在房屋總價的兩成至三成之間，視事件的嚴重程度與傳播程度而定。
至於誰來付這筆錢？白宗益指出，以房客的遺產管理人來說，由於房客的親屬都拋棄了繼承，法院選任了律師作為遺產管理人。但法律規定，繼承人（或遺產管理人）僅在「繼承所得遺產」的範圍內負賠償責任。如果房客死後沒留下財產，房東向房客的繼承人索討，可能也拿不到錢。
而包租公司方面，作為承租人，包租公司必須負擔賠償責任；這對房東來說是更有力的保障，因為公司通常比自殺者更有清償能力。遺產管理人與包租公司之間構成「不真正連帶債務」，意思是，只要其中一方賠錢，另一方在賠償範圍內就免除責任。
白宗益說明，透過這一則案例，可以獲得一些明確結論，自殺者對房東構成侵權行為，雖然生命已逝，但其留下的債務仍會在遺產範圍內被追討。
「凶宅」損失主要被認定為經濟損失，房東應優先主張民法第 184 條第 1 項後段的侵權責任，而非僅糾結於物理上的毀損滅失，此外包租代管公司負「無過失」的擔保責任；這提醒了所有二房東或包租業者，篩選租客與風險控管的重要性，因為法律並不要求房東需要證明業者有過失。
另外，繼承人的責任是有限的，房客的繼承人僅以其取得遺產對房東負責，房東是無法對繼承人的個人財產進行求償的。
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資料來源：好房網News
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