文／胡偉良
政府多年來一連串的打房之下，房市確實產生了顯著的變化，央行希望達到房市軟著陸，但其成效與合理性如何，胡偉良從總體經濟、金融市場、房價結構與政策效果面進行全方位評估如下：
一、央行觀點的政策動機是否合理？政策效果是否達標？
1.金融穩定性考量
不動產放款集中度達37.1％（截至2025年5月），顯示銀行資金過度流向房市，若房價驟跌可能引發壞帳風險。
央行認為，即使房價上漲使集中度自然提高，但37％仍高於過往合理水準（如35％-36％），需防範系統性風險。惟目前國內資金集中房地產係因閒置資金明顯過剩，銀行存放比超過70％，顯示國內資金明顯過剩，長期處於「資金找不到出路」的狀態。
2.抑制投機性需求、協助首購族取得貸款資源
第七波信用管制限制第二戶以上貸款成數（如第二戶限貸5成、第三戶3成），旨在減少槓桿炒房，使資金轉向實體經濟或其他產業，惟實施以來，資金並未自動轉入實體產業，僅轉向股市或閒置。
當前的信貸政策雖強調首購優先，但實務審核標準仍嚴苛，首購族若無家人支援、年收入未達門檻，即使名義「鼓勵首購」，實質上仍被排除貸款市場，首購仍買不起。
3. 反轉房價預期
短期有效、長期無感。
雖然交易量下降，但房價下修幅度有限，民眾預期並未明顯扭轉。
4.政策目標部分達成
房市交易量已明顯下滑（2025年Q1年減32％），投機需求受壓抑，首購族占比提升。
但房價僅緩漲或局部修正，未見大幅下跌，顯示政策對價格的影響有限。
二、政策的潛在問題與爭議
1.供給面未根本解決
台灣房價高漲主因是供給不足，尤其都會區老屋更新緩慢，信用管制無法直接增加住宅供給。
我即曾多次撰文指出，凍結市場非長久之計，應加速都更、危老重建以擴大供給，但看來只是狗吠火車。
2.誤傷換屋族與自住需求
第七波管制取消寬限期、嚴格限制第二戶貸款，影響換屋族資金調度，後雖有鬆綁（如1年內售舊屋可豁免），但仍增加交易成本。信貸政策無法區分「投機炒房」與「合理改善型需求」，反而造成混亂與不信任。
3.資金未明顯轉向其他產業
儘管房貸集中度微降（從37.5％→36.94％），但企業融資並未顯著增長，顯示資金可能停泊於金融體系而非實體投資。而房市之所以吸金，是因缺乏其他有效投資通道。
4.預售屋交屋潮的潛在風險
2025-2026年預售屋大量交屋，若買方因限貸成數不足違約，可能引發建商資金鏈問題。
三、替代方案的可行性
1.增加供給導向政策
擴大社會住宅、獎勵都更、放寬容積率，並簡化行政程序，加速老屋更新。
例如日本透過「都市再生特別措置法」促進再開發，值得借鏡。
2.稅制改革
提高囤房稅、空屋稅，促使閒置資產釋出，而非僅依賴信用管制。
3.差異化貸款政策
對自住、首購提供更低利率與更高成數，但對多戶持有者嚴格限貸，避免「一刀切」影響剛需。
支持必要需求，不懲罰改善型購屋人。
四、結論：政策得失評估
金融風險：降低銀行不動產曝險，避免泡沫化；但資金未有效引導至其他產業。
房市穩定：投機需求減少，交易量降溫；房價修正有限，部分區域仍居高位。
社會公平：首購族貸款資源增加；換屋族、中小建商受衝擊，換屋更難。
長期供給：無直接助益。老屋更新遲滯，供需失衡未解。
信貸管制：可作為短期工具，但不應作為核心政策，它無法根本解決供需失衡，只會延後問題爆發。
胡偉良的綜合建議：
央行政策在短期金融穩定上有其必要性，但長期需搭配供給面改革（如都更、稅制調整），否則僅靠信用管制可能加劇市場扭曲，甚至延後房市健康調整的時機。都更、危老政策應結合金融工具，配套鼓勵更新。
建議央行與內政部跨部會協作，導入「信貸引導＋建設誘因」雙軌制，不僅維穩房價，更提升國土安全與都市品質。