文 / 胡偉良
近年來，台灣房地產市場正悄然走向一個關鍵的臨界點。根據內政部不動產資訊平台的數據，全台房屋所有權移轉案件中，有高達三成為繼承或贈與，再扣除法拍、法院登記等非正常交易後，實際買賣僅占整體移轉棟數的六成。以六都為例，人口總數超過1600萬、總戶數近700萬戶的城市，每月僅有約1萬戶完成買賣交易，平均每百戶僅0.14戶在交易，交易活絡度已跌破警戒線。這樣的現象不僅反映出市場冷卻，更是對建築業、房仲業、代銷業與相關金融、營造供應鏈發出的重大警訊。
然而，真正讓市場喘不過氣的，並非民間需求衰退，而是來自政策面的「勒喉式管制」，尤以2023年9月19日以來的第七波央行信用管制最為關鍵。
一、信用管制讓資金斷流，抑制需求變成摧毀市場
央行實施的選擇性信用管制，原本目的是為了防止資金過度流向不動產、壓抑投機炒作，保障首購族。然而在2023年之後的措施卻逐漸走偏，不僅進一步提高第二戶以上購屋的貸款限制，甚至連換屋族也受到波及。當「以小換大」「以舊換新」的家庭型需求遭到擠壓，本來健康的市場循環被截斷，導致交易量大幅下滑。
更重要的是，這套政策從未考慮到建築業與整體都市更新的結構性需求。在台灣這樣一個房屋老化嚴重的社會中，若新屋無法有效銷售、舊屋無法順利改建，最終將造成的是都市更新停滯、地震風險升高、市容惡化，以及龐大的資產僵化問題。
二、六都每月僅萬戶交易，房地產「急凍期」已來臨
數據最誠實。六都總戶數將近700萬戶，正常情況下，每月應有2～3萬戶的交易量，才能維持供需與產業運行的基本循環。然而在2024年下半年至2025年中，平均每月交易量卻僅剩1萬戶出頭，房仲、代銷、地政士業務量銳減，不少中小業者已面臨生存危機。
這樣的市場低迷，並非房價過高導致買不起，而是政策使得「本來買得起的人也買不了」，「本來可以換屋的人被迫卡死」，導致大量需求被壓抑，供給則持續堆積，形成房市結構性凍結。對建商來說，雖有潛在買方，但無法成交；對金融機構而言，房貸成長停滯，資金使用效率下降；對整體經濟來說，則是內需動能的喪失。
三、央行錯把「壓抑需求」當作房價解方，是治標不治本
誠然，過去房價上漲過快確實造成民怨，但央行選擇壓制買方需求，而非處理供給失衡問題，等於是「從屋頂滅火而非關掉瓦斯」。房價真正的根源在於：
‧土地取得成本居高不下
‧都市更新整合難度高、時間長、風險大
‧建築法規複雜，容積獎勵制度缺乏效率
‧營造成本高漲、人力短缺問題未解
這些問題一天不解，供給就無法增加，價格自然下不來。而央行的信用管制只是削減需求，表面上讓成交價格持平，實際上卻讓市場無法形成良性循環，反而讓未來價格更加僵固，甚至在政策鬆綁時報復性反彈。
四、若再不調整，房市崩毀後恐無力回天
現在的情勢，就如同把一隻氣球一直壓住，表面穩定，但內部壓力不斷累積。一旦政策一鬆，可能引發爆炸性的價格反彈；反之，若長期壓抑至建商資金斷鏈、營造業倒閉、都更案停擺、房仲大規模裁員，房市的供應體系將全面崩解，屆時即使想救，也難以在短時間恢復生機。
更嚴重的是，建築業為台灣關鍵內需產業，涵蓋土木、鋼鐵、水泥、瓷磚、室內設計、家具、家電、清潔等整條產業鏈，一旦房市長期停滯，將牽連整體經濟內需面，甚至對GDP成長造成實質衝擊。
胡偉良觀點：是時候改弦易轍，從壓抑轉向「釋放」
台灣不需要一個「價格表面穩定但交易量崩毀」的房市，也不應放任一個活絡的建築產業被管制政策硬生生摧毀。房價問題應回歸本質——提高供給、降低建築與交易成本、縮短整合流程、加速都更推動、強化結構安全與機能設計。
若央行持續壓抑需求、不給市場基本運作空間，終將搬起石頭砸自己的腳。是時候醒來，放下管制思維，回歸市場本質，與其他部會合作，建立一套真正能讓房市健康發展的政策機制，這才是對全民負責的正道。