文/記者張瀞勻
在高房價與高持有成本並存的時代，許多屋主在不知不覺中繳了比實際該繳還多的稅。尤其是自住房屋與出租房屋稅率差異巨大，地價稅、自住條件、設籍人數等細節稍有疏忽，就可能讓持有成本翻倍。根據各地稅務局與實務專家觀察，近年不動產稅務申報錯誤與遺漏情況頻傳，成為民眾沉沒成本的隱形黑洞。
《地產天下》本期專題針對「持有稅節稅秘訣」進行深入剖析，彙整五大重點對策，助你用合法手段節稅，避免被動吃虧。
1.自住房稅率與一般稅率差多少？關鍵在「設籍與用途」
自2024年7月起「房屋稅2.0」（囤房稅2.0）正式上路，2025年5月首次依新制開徵房屋稅。自住房屋稅率明訂為1.2%，若全國僅持有一戶且符合現值門檻者，稅率可降至1%；非自住房屋則改採「全國歸戶、全數累進」計算，稅率自2.0%起跳，最高達4.8%。
新北市稅捐處提醒，必須同時符合「設籍」與「實際居住」兩項條件，才可適用自住稅率。若僅設籍但房屋實際用作出租、民宿或營業空間，將被視為非自住房屋，適用高稅率。地方稅務機關指出，民眾若未主動申報用途變更，將依非自住稅率課稅，並可能追補稅款與滯納金。
為享自住房屋稅優惠，須於每年房屋稅開徵日前40日（約3月22日）完成申報與戶籍登記。2025年為新制首年，補件期限已延長至6月2日。
2.地價稅節稅攻略：千分之2怎麼爭取？
比起房屋稅，地價稅的節稅幅度更驚人。根據財政部規定，自用住宅用地可享千分之2的稅率優惠，而一般用地則依公告地價分級，稅率最高可達千分之55。
不過，優惠稅率需「主動申請」，且須符合三大條件：土地為本人、配偶或直系親屬所有，戶籍設於該地，實際作為住宅使用，且未出租或營業。每人（含配偶及未成年受扶養親屬）全國限一筆。
基隆市稅務局指出，許多民眾誤以為只要夫妻任一方申請即可雙方受益，實則不然。若土地登記為夫妻分別共有人，雙方皆須各自提出申請，否則將產生「同一房屋土地、不同稅率」的情況，恐增不必要稅負。欲適用者應於每年開徵前40日（即9月22日，如遇假日順延）提出申請，逾期將延至次年方能適用。
此外，稅法雖規定每戶僅限一筆自用住宅用地適用優惠稅率，但若屋主擁有多筆住宅土地，可透過成年子女、祖父母、父母、岳父母等家人設籍於第二、第三處，仍可爭取優惠資格，前提是其他條件皆符合。若無法多處設籍，則應選擇地價最高的土地提出申請，以發揮最大節稅效益。
舉例說明，王先生在新竹縣擁有兩處房地，第一處為其本人與配偶設籍且已適用自用住宅用地優惠稅率，第二處為王先生的成年子女設籍，且該地無出租或營業行為，則第二處亦可申請適用地價稅自用住宅用地稅率，兩處皆可享有優惠稅率。
3.別讓共有人害你多繳稅！地價稅節稅這樣做
實務上還有一項容易忽略的「合併使用」認定，例如：相鄰兩筆土地，若經查明為同一所有人或夫妻所有，且建物打通使用、符合稅法第9條與第17條規定，即使僅設籍於其中一筆，也可合併認定為一處申請優惠稅率，前提是須經稅捐處現勘核准。
若家庭成員持有多筆不動產，靈活運用分戶設籍原則也有助提升優惠適用範圍。每位成年親屬皆可各自設籍並申請一筆地價稅自用優惠，若將不同不動產分別設籍於夫妻、父母、成年子女名下，即可適用多筆自用地價稅。許多家庭持有多筆不動產，若能靈活運用家庭成員的戶籍安排，可增加稅務優惠適用範圍，根據現行規定，每位成年親屬皆可各自設籍並申請一筆地價稅自用優惠，若將不同不動產分別設籍於夫妻、父母、成年子女名下，即可適用多筆自用地價稅。
此外，共有人制度是另一潛在稅務雷區，以兩人各持分50%的土地為例，若僅一人設籍且申請優惠，另一人並不自動適用，需要各自申請並符合條件。若不留意，將失去一半的稅賦優惠。
4.房屋拆了還在繳稅？用途變更、拆除須主動申報
台中曾有民眾收到一筆針對早已拆除的房屋所開出的稅單，事後才發現因未辦理註銷手續，房屋稅仍持續計徵。稅務局說明，房屋若已拆除、自然倒塌，或改作非居住用途，必須由所有人主動向地方稅捐處申請註銷稅籍。若未辦理，系統將持續認定房屋仍存，按原本用途課稅。類似情況也常見於店面歇業未報、住宅轉為出租卻未改申報用途，稅務認定將以實際查核為準，補稅、追稅與罰鍰難以避免。
5.從贈與、繼承到房貸利息扣除，長期規劃要避稅也要避坑
除了每年應繳的持有稅，長期來看，財產贈與與繼承也是節稅重要佈局方向，若家中長輩有多筆房產，提早贈與給成年子女並設籍，可提前享有地價稅與房屋稅優惠，降低持有成本，但須留意：贈與涉及贈與稅與房地合一稅，且若房屋與土地分別贈與不同人，可能影響日後稅率適用資格。
而在所得稅方面，購屋自住者也可申報購屋借款利息扣除額，每戶以一屋為限，每年最高可扣抵30萬元，但僅限自住且非轉貸用途，並需提供繳息證明。
面對房市政策收緊與持有成本不斷墊高的現況，節稅已不只是富人專利，更是自住與一般多屋家庭必備的理財知識，提醒民眾，持有稅並非不可控，透過正確申報、自主檢查與家庭成員共同規劃，就能在合法前提下，大幅降低不必要的支出，讓房子成為資產，而非拖累你的包袱。